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競売物件投資を決めた背景

市場価格よりもだいぶ安く買えると言われている競売物件。以前から不動産投資を検討はしていたものの、なかなか納得のいく賃貸利回りの物件が見つからなかった私にとっては好条件に映り、競売物件を検討し始めました！ 

もともと東京都内のワンルーム投資に興味を持っていたのですが、近年、物件価格がかなり上昇しているものの、賃料はインフレしていないため、賃貸利回りが大分低くなっていました。リーマンショック当時から物件価格は3－4割は上昇している物件が多く、リーマンショック当時投資していれば実質賃貸利回りベースで4-5％くらい期待できた物件が、それから築年数を10年以上プラスしているのにも関わらず、実質利回りが３％を切る水準で売りに出されており、全く魅力を感じらない状態です。

 人口が減少に転じており、かつ経済も長年停滞している日本において、今後も不動産価格が上昇し続けると見込むのも楽観的過ぎるのかなーと考えており、物件の残存年数で投資額に見合った賃貸利回りが稼げることを条件にして探していましたが、そんな中古物件は現れず。。。むしろ現時点の空室率5％が今後30－40年続く想定で収益予測を立てているエージェントが都合の良さにうんざりしていました。これから人口が減ってかつ築年数がどんどん古くなる物件がなんで今の空室率を維持できるのか理解できません。

 それでも不労所得には強い興味があったので、利回りにこだわり続けて色々検索していたところ、競売物件にたどり着きました！　そして、なんとラッキーなことに以前投資を検討していたマンションが競売になっているではありませんか！！　これは運命だと思い、入念なリサーチをした上で、入札してみました！今回は競売物件入札の体験について共有させていただきます！

そもそも競売物件は大丈夫なのか？

住みたい物件を見つけたとはいえ、競売物件と聞くとちょっと手を出しにくい印象を受けますよね？質の悪い人が住んでいたらどうしよう、その場合、退去してもらえるのか？とか、物件がボロボロで多額のリフォームが必要になったり、何らかの瑕疵があったら自己責任だとか、いくつもの懸念点が浮かびますよねー。一番気になる2点について解説します。

物件に瑕疵があったらどうするか：競売物件はいったん買ってしまったら返品/返金できないと思ってください。そのため、裁判所が提供してくれる資料である3点セット（後ほど説明）をしっかり見ること、もし前所有者に連絡が取れる場合は物件のコンディションについての話を聞く、あるいは物件を実際に見せてもらうことで、最大限リスクを軽減することが賢明です。

住居者がいたらどうするか：住居者に対して立ち退き要求ができ、6ヶ月間の明け渡し猶予期間内に立ち退かなければなりません。もし6か月を過ぎても立ち退かない場合は、強制立ち退きを執行することができるとのことです。実際に立ち退きとなると債務者への負担が大きいので、できる限り誰も住んでいない競売物件を買いたいところですよね。これも3点セットで確認できます！

上記の通り、普通に不動産エージェントから物件を買うより手間もかかるし、リスクもありますが、それを苦なくできる人には安く物件を仕入れる良い手段になりえますね。

入札した競売物件情報

それでは早速入札した物件情報を共有します！

• • 物件名：LA PRYLE新横浜
  • 築年：2005年
  • アクセス：新横浜駅徒歩7分。菊名駅徒歩14分
  • 階：6階
  • 間取り：1LDK
  • 広さ：38平米

裁判所が3点セットと呼ばれている1) 物件明細書、2) 現況調査報告書、3) 評価書というものを作成してくれ、ネット上で閲覧可能です。残念ながら3点セットは転載、転用が禁じられているのでご自身で以下のサイトをご覧になってください！気になる物件をを選んで、3点セットをダウンロードというボタンを押せば入手できます。現在競売にかかっている物件のみ、三点セットが閲覧可能になっております。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

3点セットによると以下のことがわかりました：

• • 物件のコンディションは良好（資料に物件の写真4枚あり）
  • 住居者なし（前所有者は退去済み）
  • 前所有者の置物なし
  • 滞納金が管理費、修繕費、駐車場代含めて10万円弱

上記の通り、競売物件とはいえコンディション良好で、滞納金は10万円、住居者なしで即入居可能となると、普通の中古マンションを購入するのとほぼ同じですよね！　エージェントを通して買うと、物件価格に対して３％の手数料を取られるので、その分こっちを買った方がお得になります！

一点気を付けなければならないのが、3点セットにある写真だけでは水回りや機器周りがちゃんと機能するかが記載がないので、その部分は事前に情報がない中で判断をしなければなりません。この物件の場合、2005年築の築浅だったので気にせずに入札しましたー。

競売物件の入札額の決め方

肝心な入札金額の算出根拠ですが、事前リサーチにより以下の情報がわかりました：

• • 売却基準価額: 1,358万円
  • 入札可能最低価格:1,086万円
  • 同じマンション&同じ間取り物件の現在の売出価格:2,350万円
  • 同じマンション&同じ間取り競売物件の過去落札価格(3年前):1,950万円
  • 同じマンション&同じ間取り想定賃料:10.5万円（共益費込み）

 一番上の売却基準額とは鑑定評価が参考にされる裁判所がつける価格で、市場価格よりだいぶ安くなっています。

現在の市場価格を調べたところ、同じマンションの同じ間取りの物件が2,350万で売りに出されていました。また、3年前に同じマンションのこれまた同じ間取りの物件が競売にかかって1,950万で落札されていたので、1,950万/2,350万=83%、競売物件は市場価格よりも17%割安で落札されたということになりますね！　果たしてこれが競売物件の相場なのかはわかりませんが、目安として使えますね。

競売物件の入札は一度しかできず、同時にリアルタイムで他者の入札金額がわからないので、セリでどんどん値段が吊り上がる原理が働きません。私はこれを安く買えるチャンス？と捉えました。仮に競売物件の入札がリアルタイムのセリだった場合は、一番高く出したい人/出せる人が必ず勝つ仕組みになりますので、ほんの少しでも物件を安く仕入れられれば良いという不動産会社が個人には到底採算が合わない水準でセリあうことが容易に想像つきますが、お互いがいくらで入札したかわからないとなると、みんな欲を出して大分低い金額で入札するのではと都合よく解釈しました！

元々実現したかった実質利回り５％が取れるように入札金額を逆算すると、1,411万になりましたので、14,112,222円で入札書を提出をしました。3年前の1,950万円からするとだいぶ安いですが、そこまで払ってまでこの物件をほしくなかったですし、今回は運に賭けてみることにしました！

競売物件の入札の手続き

入札するには、以下の4点を裁判所に提出しなければなりません。

入札書：競売物件を管轄している裁判所に取りに行くか郵送で送ってもらうかの2通りあります。私は初めてだったので、横浜地方裁判所まで取りに行ってきました！立派な建物でしたー。

用紙は以下になります。入札額のけたを間違いないようご注意ください！

 暴力団員等に該当しない旨の陳述書：これは用紙に署名するだけで簡単です。

 入札保証金振り込み証明書：金融機関に足を運んで裁判所に保証金を入金すると同時に、証明書を発行してもらわないとなりません。保証金は売却基準価額の20%でして、本ケースでは2,716,000円でした。

もし落札できた場合は戻ってきませんが、落札できなかった場合は返金されます。ご注意いただきたいのが、落札後に物件購入を諦めた場合でも、この保証金は戻ってきません！　本当に欲しい物件なのか、もし入札した場合どうファイナンスするのか目途をつけた上で臨んでください！

入札書提出日の前３か月以内に発行された住民票（マイナンバーが記載されていないもの）

本当に競売物件を買って大丈夫？入札までにすべき事前リサーチ

以前から投資を考えていたマンションだったとはいえ、初めての入札だったので、可能な限り下調べをしました。3点セットを入念に読んだ以外にも以下を実施しました。

• 実際にマンションに行ってマンションの立地、日当たり、雰囲気をチェック:　もともと内覧に行ったことがある物件だったのですが、改めて足を運んで周辺を散策しました。大通りに面していて、すぐ隣にプリンスホテルと横浜アリーナがあり、プリンスホテルには雑貨、インテリア、レストラン、カフェ、食品スーパーが揃っているペペというショッピングモールが入居しています。プリンスホテルからは羽田空港へのバスが出ており、徒歩7分の新横浜駅からは新幹線に乗れるなど、アクセスは申し分ない物件でした！また雰囲気も、若い人が多く、活気があり魅力を感じました！日当たりはあまり良くないですが、若い人が賃貸する分には問題ないと思いました。

• ピンポンを鳴らして人が住んでいないかチェック: 3点セットには誰も住んでいないと記載されていましたが、念には念を入れて、該当物件を3回日にちを変えてピンポン押しに行きました。案の定誰も出ませんでしたが、もしかしたら居留守を使っているのでは？と思い、隣に住んでいる人にもピンポンを鳴らし聞いてみたところ、住居者いないことが確認できて安心しました！

• マンションの管理人に前所有者について聞く：もし怖い人だったら厄介なので、どんな人か管理人に聞いてみました。360戸あるマンションだったので、部屋番号を言ってもわかるわけないと追い返されました笑。そりゃそうですよね笑。小さなマンションだったら管理人さんに聞くのは有効かもしれませんね。

• 管理会社に電話して前所有者について話を聞く：こちらも同じくわからないし、わかったとしても個人情報は提供できないとの一点張りでした。

• 裁判所に行って前所有者の実名をチェックする：ネットでダウンロードできる3点セットからは前所有者の名前が消されています。しかし、裁判所にある元本では名前が見れます。念のため前所有者の名前をグーグル検索してみて悪い情報が出てこないかチェックしました。何も出てこなかったので一安心でした！

競売物件の入札結果発表！

改めてこれまでの情報をまとめますと以下の通りです：

• • 物件市場価格：2,350万円
  • 売却基準価格：1,358万円
  • 3年前の落札価格：1,950万
  • 私の入札金額：1,411万円

もし運が良くて、他に入札者が少なければもしかしたらいけるかなーと少し期待して結果発表日を待っていたのですが、結果は衝撃でした。。。

• • 入札参加者数：18人
  • 落札価格：2,356万円
  • 落札者資格：法人

3年前の落札金額どころか、市場価格までも上回る金額での落札でした。。。この金額だと実質利回りはちょうど3%くらいで、都内のワンルームマンションを不動産エージェントからかうのと同じ水準です。 ということで、私の経験においては、競売物件は特段儲からないということがわかりました。いろいろとリサーチをしてみたところ、地方の1戸建て物件を利回り15－20％になる価格で落札するのが、競売物件の一番の狙いどころみたいなことが書かれていたので、本当に儲けたい人はその観点でも検討してみてください！

以下が参考にした本でした！

3月10日に時価総額約4兆円で上場したRobloxは、Metaverse（インターネット上に構築される仮想の三次元空間）実現に一番近い会社の1社と言われており、多くの投資家の注目を集めております。そのRobloxについて調べましたので共有させて頂きます！

Roblox(ロブロックス)とは

ゲーム版YouTubeと言われており、誰もがユーザーとしてプラットフォーム上にある無数のゲームを遊べ、そしクリエーターとして無数のジャンルのゲームを作れるオンラインゲームプラットフォームです。スマートフォン、パソコン、IPadで利用が可能です。2020年11月時点で1億7000万人のMonthly Active User数がこのプラットフォームを利用しており、2020年10月で1億3000万人のMonthly Active userを誇ったMinecraftを既に抜いています！（Source:PCMAG）。

(Source: Roblox SEC Filing)

ユーザーは無料で登録ができ、Robloxプラットフォーム内の大半のゲームが無料で遊べます。ユーザーは友達と一緒にゲームを楽しめ、ゲーム上でメッセージのやり取りが可能になっています。

プラットフォーム上ではRobuxという通貨が使用されています。Robuxは米ドルとの交換比率が決められており、いつでも購入可能です。 ゲーム上の自分であるアバターは、複数のパーツを組み合わせてカスタマイズできるようになっており、Robuxでアバターの衣装や特殊能力を買うことができます。また、Robuxで一部の有料ゲームを購入したりできます。

ゲームのクリエーターは自作のゲームを有料にしたり、ゲーム内課金ができたりするので収入が稼げ、Robloxはクリエーターから手数料を取って収益を得ています。

Robloxのビジネスモデル

Robloxはユーザーとクリエーターの両方を収入源にしています。

• • ユーザー：ユーザーが入れる$4.99/月、$9.99/月、$19.99/月の3つのサブスクタイプがあり、サブスクタイプに準じたRobux通貨が毎月もらえます。よりグレードの高いサブスクの方がRobux換算率がよく、お得になります。このサブスク料金がRoblox社の売上になります。
  • クリエーター：Robloxプラットフォーム上でクリエーターの収入源は大きく分けて３つあります。１）自作ゲーム内での特殊能力/アイテム購入に対するユーザー課金、２）ゲーム自体を有料にしてユーザーから収入を得る、３）Premium PayoutといってRoblox社からのプレミアムユーザーのゲーム利用時間に応じてクリエーターに支払われるボーナスの３つです。１）と２）のクリエーターがユーザーから手にする収入の約半分がRoblox社の手に入ります。

以下がクリエーターの収入に対してかかる各費用の内訳です。

 （Source: Roblox SEC Filing)

競合マインクラフトとの違い

マインクラフトはマイクロソフトが2014年に買収したゲームで、自由自在にゲーム上でブロックを配置し建築を楽しむことができるオンラインゲームサバイバルゲームです。世界最大級のユーザーベースを持っており、その規模の大きさと絶対的な認知からよくRobloxと比較されます。以下の通り、売上ベースでみるとRobloxはこの3年の急上昇でMinecraftを抜いています。

(Source:businessofapps)

 Robloxとマインクラフトの違いは以下です：

• • Robloxはサブスクリプションモデル vs　マインクラフトはOne Time Pay（一回払い）
  • Roblox上でクリエーターが課金収入を得ることができるが、マインクラフト上ではできない。
  • Roblox上ではクリエーターが様々なジャンルのゲームをゼロベースで作ることができるが、マインクラフト上ではマスターゲームを改造することしかできない。
  • Robloxはバージョンが1つしかないが、マインクラフトは複数のバージョンがあり、友達と一緒にプレイするには同じバージョンを購入しないといけない。

Roblox社の強みと弱み

Robloxの強み：

1. 1. 800万人ゲームクリエーターと3,710万人のDaily Active Userがいる世界最大のゲームエコシステム。
   2. クリエーターがRobloxプラットフォーム上でゲーム開発をしてお金を稼げるため、優秀なディベロッパーが集まり優良ゲームが開発される。そして、より多くのユーザーが集まるオーガニックな好循環が出来きている。
   3. ユーザーが友達と一緒にゲームを楽しみたくなる仕掛けがあり、友達をゲームに誘う傾向があるため、オーガニックにユーザー数が増えていく。
   4. 誰でもプログラミングに関するチュートリアルを無料で受けられ、ゲームを一から作る基礎を教えてくれるため親が子供に勧めやすい。欧米では実際に教育現場で活用されているらしいです。日本の小学校でもプログラミング教育が始まるので、日本でも火がつくかもしれません！　以下がクリエーター向けの画面です。

Robloxの弱み/リスク：

1. 1. 支払い能力の低い13歳未満がメインユーザー。支払い能力の高い大人をどう集客するか、現在の13歳未満のユーザーが大人るなるにつれてどうキープできるかが今後の課題。
   2. Roblox自らはゲームを開発をせず、クリエーター任せのため、数多くの低クオリティゲームが存在してしまうビジネスモデル。
   3. FacebookやAppleのように最先端のVR/ARの技術開発をRoblox社は実施できていないため、将来VR/AR技術を開発した企業に肝心なユーザー体験を依存する形になる。
   4. メインユーザーが子供のため、政府による規制が入る可能性がある。
   5. 創業者かつCEOのDavidBaszucki氏が58歳と高齢。彼が辞めた後も会社が競争優位性を維持できるかが懸念。

RobloxのFinancial Performance

以下の通り未だ黒字化に至っておらず利益率（Net Loss)は-27.9%の赤字になってしますが、BookingとRevenueの両方で高い成長率を実現しています。

BookingとRevenueの違いは、Bookingはサービス/アイテム売上が上がった年にすべて計上するのに対して、Revenueはそのサービス/アイテムを使用期間で割った金額だそうです。肝心なのは、より直近のビジネスの状況を反映しているのはBookingで、そのBookingが2020年により伸びているという点だと思います。

また、以下の通りOperation Metricsを見ても好調ぶりがわかりますね！

Daily Active User(DAU)数、Hours Engaged(ゲーム利用時間)、Average Booking per DAU（ユーザー一人当たりのBooking）のすべてが上昇しています。より多くの人が使ってくれるようになると、ユーザー一人あたりのBookingは減ることが多いのですが、両方のMetricsが上がっているところに強いポテンシャルを感じます！

Robloxのバリュエーション

2020年2月のファンディングでは約40億ドル（4,320億円）のバリュエーションだったRobloxは、上場3日目の3月13日現在で384億ドル(4兆1,400億円)と約10倍まで膨れ上がりました！

コロナでユーザー数が劇的に増えたことで、上記の通り2020年はBooking、DAU、Hours Engaged, Average Booking per DAUがすべて大幅に伸びましたが、Roblox社はコロナが終息に向かうにつれてユーザーの伸びは落ち着くとの見解を示しており、バリュエーションが10倍になった要因としては不十分にみえてしまいます。

それより、創業者兼CEOのBaszucki氏がRobloxを人々がゲームを楽しむだけではなく、コンサート、授業、会議や社交の場として機能するメタバース(Metaverse)の世界に仕立てると言及したことがバリュエーションを押し上げたのだと言われています。仮にそうなると、子供だけでなく大人も取り込むことができますし、人々がRoblox上で多くの時間を過ごすことになるので、課金の可能性がぐんと広がりますよね！とはいえ、10倍もバリュエーションが跳ね上がって、4兆円になりましたが、本当にそんな価値あるのかNetflixとFacebookと比較してみましたー。

Robloxのバリュエーションvs Netflix＆Facebook

 なかなか上場している競合がいないRobloxですが、同じコンテンツを楽しむサブスクという意味でNetflix、友達とつながるソーシャルゲームという意味でFacebookのバリュエーションと比較してみることにしました！

(Source: CNBC. 注1: RobloxはRevenueではなくBookingを使っています。注2: NetflixはDAUではなくサブスク登録数を使っています。)

RobloxのNet Profit Margin%は-27.9%で、黒字転換するのは長い道のりのように見えますが、時間の問題でいずれはNetflixやFacebookのように黒字転換すると仮定してここは無視します。

Market Cap/Revenue(株時価総額/年間売上）をみると、Robloxは20.4倍になっており、NetflixとFacebookの8.9-9.2倍の2倍以上の割高になっています。これをどう見るかだと思います。2020 Revenue Growth(2020年の対昨比成長率) は171.2%と群を抜いて伸びており、FacebookやNetflixの20%台前半に落ち着くのはまだ先のように見えますよね！もしそう受け止めるのであれば、相対的にみてそこまで割高のバリュエーションではないのかなと思えます。仮に2021年に売り上げが2020年の2倍になった場合、RobloxのMarket Cap/Revenueが現行の半分の約10倍になり、一気にFacebook Netflixと同じくらいの水準になります。

Robloxの今後の展望として、人気アーティストがライブをやったり、ブランドがプラットフォーム内で広告を始めたり、社内会議をプラットフォーム内でやったり、大人がもっと楽しめるようなゲームを追加したりできれば、ユーザーが入りびたりになり、無限の可能性を秘めているように思えます！

また、仮にFacebookやMicrosoftといった競合する企業に買収されるとなると株価が上がると予想されるので、そのアップサイドも秘めていますね！

Robloxのペネトレーションが全世界で上がったらどうなるか

Robloxのペネトレーションが高いアメリカ、カナダと同じペネトレーションを全世界で実現できたらどうなるかを試算してみました。アメリカとカナダのDAUは11.5百万人で、年齢別にみると13歳未満が54%, 13歳以上が46%です(Source:SEC Filing)。これらを前提にすると、13歳未満で9.2%, 13歳以上で2.2%のペネトレーションをとれていることになります。この9.2%と2.2%をほかの地域でも実現できたらどうなるかが以下の表のDAU’です。非常にざっくりの計算ですが、現状より256百万人増えて293百万人になります！　8.1倍です。もし現状のAverage Revenue/Userの$32を維持できたとしたら、売上が8.1倍になることを意味しています。やはり大きな可能性を秘めていますねー。

(Source: backlinko & World Bank)

私はIPO後にもう少し下がってから買おうかと思っております。投資はくれぐれも自己責任でお願いいたします！

2004年に創業され、僅か7年後の2011年にIPOを果たしたZillow(ジロー）。今米国で最も注目を浴びているナズダックテック株の一つです。直近一年間で株価が3倍以上上昇しており気になったのでZillowの2018-2020年の業績、強み、将来性について調べてみました！Airbnb（エアビーアンドビー）、Uber（ウーバー）、DoorDash（ドアダッシュ）, Tesla（テスラ）と比較してバリュエーションが割高/割安かも調べました！

Zillow株価の推移

以下のチャートをご覧になればお分かりになるように、ここ1年で急激に上昇基調になっています。2020年頭までは$50以下で推移していたのが、コロナ後から急上昇し、2021年2月28日現在は$170になっています。

 Source:Google

Zillowとは

Zillowは 不動産を買う、売る、借りる、貸すことと、ローンを組むことができる正に不動産のOne Stop Serviceです。ZillowのIR資料によると、Zillowには11,000万件もの不動産物件情報が登録されており、23,000万人ものユニークビジターが毎月サイトを訪れているそうです。主にアメリカとカナダでサービスを展開しています。

私自身もハワイ不動産情報をチェックするときは必ずZillowのアプリを使わせてもらっています。自分が興味あるエリアで新物件出たり、お気に入りマークをつけている物件の価格が下がったりすると通知が来るので、都度チェックしています。

各物件の売却価格履歴、同じエリアの相場価格、ZestimateというZillow独自のアルゴリズムをつかった物件の適正価格があるので、そのエリアの不動産相場を理解していなくても安心して物件の購入検討できます。また、この先1年間の価格予測もあります。使い勝手も良くとても便利です！

Zillowサイトは使いやすく、左側に選択したエリアのマップ上に売出中の物件が赤い点で表示され、クリックすると詳細が見れるようになっています。

(Source:Zillow)

気になる物件をクリックすると物件の詳細が出てきます。最近はコロナもあって自宅にいたまま物件の隅々までいろいろな角度で見れるように３Dツアーができる物件が多くなりました。

(Source:Zillow)

 Zillowアプリの使い方を詳しく利したい方はこちらをご覧ください！

Zillowのビジネスモデル

Zillowはビジネスを３つのセグメントに分けています。

• • Home: Zillowによる物件の売買。

• • Internet Media and Technology (IMT): 主にZillowサイトで物件を売り買い/貸し借りしているエージェントやオーナーからの広告掲載料と顧客紹介料。

• • Mortgage：主にローン提供会社からの広告掲載料とZillowが提供しているローンの売買。

Zillowの2018-2020年の業績

以下は2018年から2020年におけるZillowのセグメント別売上の推移’棒グラフ）と、Zillow全体の売上成長率(折れ線)の推移です。売上成長率は、常に20％を超えていますね！その売上成長をけん引しているのが、Homeセグメントの急成長であることがわかりますね。

次にセグメント別の利益率（Net Profit Margin%)を見てみます。どのセグメントにおいても改善傾向なのがわかります。IMTとMortgagesにおいてはすでに黒字化に成功していますね！　残すはHomeのみ。

 売上は高成長を維持し、利益は順調に黒字化に向かっているようなので、総合的にみても魅力的です！

Zillowの強み

• • ブランド力：23,000万人の月間ユニークビジター数は圧倒的です。アメリカの人口が33,000万人なので人口の約7割が使っている計算になります（実際には、私のような国外のユーザーもいるので正確ではありません）。アメリカでは”Zillow”のGoogleキーワードサーチ数の方が、“Real Estate”のキーワードサーチよりも多いそうです！不動産といえばZillowという認知を確立できているということなので、明白な競争優位性を築けていることになりますね！

• • データベース＆アルゴリズム：Zillowには11,000万件にも及ぶ物件情報があります。ただ単に物件売値だけが記載されているだけではなく、過去何十年にも渡る売買履歴が記載されています。また、物件があるエリアの相場やその価格推移、及びに今後の価格予測まで見ることができます。売出中か否かに関係なく全物件にZestimateというZillow独自のアルゴリズムを使用して算出した物件のフェアバリューが記載されています。このZestimateの精度は年々高まってきており、2019年実績では、Zestimateと実際の売値との差が1.9%だったそうです（ソース:Zillow IR資料）！　多くのアメリカ人の方がZestimateを参考に不動産の値付けをしていて、私の友人は自分の家の価値を知るために定期的にZestimateを参考にしているようでした。

• • One Stop Service：前述の通り、Zillowでは、不動産を買う、売る、借りる、貸すのと、ローンを組むことができるためとても便利です。不動産を売る方の大半が新しく物件購入を考えているため、Zillowはそのようなカスタマーにとってみると一石二鳥のソリューションになりますね！

Zillowの将来性

Zillowの売上は高成長していますが、Zillowが狙っている米国不動産の市場規模と比較するとまだ0.1%のシェアも取れていません（ソース：Zillow IR資料)。現にZillowは不動産の直接売買事業に2018年に参入したばかりで、まだカバーできているエリアは非常に限定的です。そのためまだまだ伸びしろがあります！

直接不動産を仕入れて転売する事業には大きなリスクも伴います。Zillowはカスタマーメリットを重視して、転売のマージンを抑えて薄利多売を狙っているように見えるため、不稼働在庫が増えるとすぐにビジネス全体が赤字になってしまいます。。このリスクは注意する必要があります。しかし、Zillowは膨大なデータベースと米国最大のトラフィックを有しているため、他社よりも機敏に不動産景気の変化に気づくことができるのでは？と思います。

もう一つZillowの今後の成長を支えるドライバーになりうるのが、人口7,200万人を誇り米国最大の人口グループであるMillennial(1981-1996年の間に生まれた人たち)が、家を買い始めていることです。彼らは便利なサイト/アプリを使って不動産を探すことに慣れているため、Zillowとの親和性はばっちりです！

そのMillennialの不動産所有率が43%と未だ低いので、彼らが年を取るにつれて所有率が上昇することが期待できます。また、米国では特に不動産を買い換えることが盛んです。一度不動産を買ったら終わりではなく、家族構成や住みたい場所が変わるにつれて買い換えたり、不動産価格が高騰した際に売却してキャピタルゲインを得たりするので、Zillowのリピーターとなってくれることが期待できます。

まだ先の話ですが、Gen Z（1997-2012年に生まれた人たち）に関しても将来Zillowのカスタマーになってくれる可能性があります。以下は人口（単位：百万人）と不動産所有率（％）です。

Zillow株のバリュエーション

Zillowは成長株なので、株価収益率よりも時価総額/売上（Market Cap/Revenue)を見てみます。同時に利益率（Net Profit Margin)も見てみました。時価総額/売上の値が高いほど、株は割高になります。

異なるビジネスセグメントになってしまいますが、Zillow同様に高成長している人気のテック株であるAirbnb（エアビーアンドビー）、Uber（ウーバー）、Tesla(テスラ)、DoorDash(ドアダッシュ)と比較してみました。データは2021/2/28時点のものです。

Zillowの時価総額/売上は12.2とこのグループの中では相対的に低い数値になっています。不動産市場規模の0.1%未満のシェアしか取れていないことを考え、今後Zillowのシェアが仮に1%に上がるとしても、10倍以上の売上の伸びになりますよね！。以前書かせて頂いたAirbnbは既に1.1%のシェアがあるので、それよりも遥かに成長余地があることになります！

Airbnbに関してはこちら

また、利益率もこのグループの中では相対的にみると高い数字になっています。成長株が黒字転換したときはテスラのように大きく株価が上がることも期待できるので、今買って黒字転換するまで保有するのは一つの手かもしれませんね！

今現在はNasdaq全体が大幅に上昇してしまっているので容易に買えませんが、少なくともこのグループの中ではバリュエーションが割安なので、私自身、今後下がる局面があればZillow株を買おうと思います！

コロナ禍で東京の人口減少が騒がれている中でも、都内の不動産価格は下がる気配を見せていません。下がるどころかコロナによる在宅勤務が浸透したことで、在宅勤務に適した家探しの需要が喚起されているのと、不動産物件供給数が下がっていることもあり、不動産価格はバブル以降の最高値を更新しています。

 実体経済はまだコロナ前の状態に回復していないのにも関わらず、世界各国の金融政策による超低金利により投資意欲が増し、米国Dow Jones, S&P500, Nasdaqは揃って連日のように過去最高値を更新していますし、日経平均株価もバブル以降の最高値を更新し続けています。バブルが崩壊するのではという見方も徐々に増えてきています。

全てが割高になっているように見える今、マンションを買ってもし価格が下がった場合、買わずに同じマンションを賃貸するのと比較してどれだけ得/損をするのかを調べてみました！

買うvs借りるコスト比較対象物件の概要

比較対象物件を3つ選びました。2021年2月8日時点の情報をベースにしております。

どれも港区の人気タワーマンションで、かつ供給戸数が多いところを選びました。極力、売りに出ている物件と貸し出している物件で同じ間取り、面積、向きを見つけて、比較しました。完全一致の物件ではないので、その点ご了承ください。

買うvs借りるコスト比較方法の説明

わかりやすくするために、1) 購入時/賃貸契約時にかかるイニシャルコスト、2)毎月かかるランニングコスト、3) 売却損益をすべて月ベースに換算して比較しています。購入価格と同じ値段で売却、-10％, -20%,-30%で売却した場合の4パターンを設け、それぞれで買うvs借りるのどちらがお得かを5年,10年,15年の時間軸でシミュレーションしました！

ランニングコスト：マンションを購入する場合は、住宅ローンの支払い、管理費、修繕費、室内リフォーム費用、各種保険、固定資産税がランニングコストとしてかかります。賃貸する場合は賃料（管理費含む）、各種保険、2年に1度の契約更新料だけになります。

面積が50平方メートルを超えている物件を購入する場合、住宅ローン減税が受けられますので（毎年借入金額に対して1%、10年で最大400万円までの減税）、その分が月々コストが相殺されます。

一方で、賃貸の場合は、賃料を何年分納めても物件は自分のものになりませんし、住宅ローン減税も受けられません。そのため、購入するほうがランニングコストを抑えられます。

イニシャルコスト：マンション購入する際はより大きな固定費が必要になります。7,000万前後の物件を買う場合、物件価格の3%前後の不動産仲介手数料、ローン保証料＆事務手数料が1.65%程、登記関連費用が計60万、固定資産税＆管理費清算が26万、そして火災保険が15万かかるとエージェントに聞いております（詳しくは専門サイトで検索してみてください）。

一方で、賃貸の場合は、敷金/礼金が家賃2か月分かかるのと、保証料が0.5か月分かかるくらいですみます。賃貸の方が断然固定費を抑えられます。

売却損益：賃貸の場合は家賃を捨てているようなものですが、購入した場合は毎月のローンのうち、元本返済の分だけ残債が減ります。売却時に、住宅ローン残債を下回る価格で売却すれば、その差分損をすることになります。逆に、ローン残債を上回る価格で売却できれば得をします。

購入する場合はイニシャルコストが高いが、毎月のランニングコストが安く抑えられるメリットがあります。その上、売却時にローン残債以上の価格で売ることができれば、その分お金が戻ってきます。一方で、ローン残債未満で売ってしまうと、その分損をしてしまいます。それでは３つの物件のシミュレーションを見ていきましょう！

買うvs 借りるコスト比較①：シティータワー高輪

買うvs 借りるコスト比較②：芝浦アイランドケープタワー

買うvs 借りるコスト比較③：ワールドシティータワーズ

買うvs 借りるコスト比較：3物件のサマリー

以下のグラブに3物件のコストの平均を取りました。5－15年の期間で、賃貸した場合、購入＆売却した場合、それぞれどれだけ月々コストがかかるかを赤字で表示しています。賃貸する場合は、イニシャルコストが敷金/礼金しかないので、住居期間が伸びてもさほどコストは下がりませんが、購入＆売却の場合は、住居期間が延びるほど、コストが下がっていますよね。

5年間住む場合においては、賃貸の場合は287,917円のコストがかかりますが、物件を同じ価格で売った場合は\176,180円までコストが下がります。逆に、物件を購入時よりも10%-30%下げて売ってしまうと、賃貸コストよりも高くなってしまうリスクがあります。

一方で15年間住む場合においては、物件価格を購入時よりも30%下げて売っても(-236.711円）、賃貸するよりも(-280,556円）お得になります。

最後に、賃貸するのと比較して購入するのがどれだけお得/損かを下のグラフに表示しました。先述の通り、15年以上保有するケースにおいては物件価格が-30%下がっても買う方がプラスになっています。

もし長く住むことが確実な場合は、相当不動産価格が下がらないかぎり、買った方がいいのが明白ですね！

実際に物件購入を検討される際には、必ずエージェントから詳細なシミュレーションををもらって、慎重にご判断くださいね。もし何かあればお気軽にご連絡くださーい！

2019年にIPOをしたBeyond Meat(ビヨンドミート)。IPO時は25ドルだった株価が、一時は235ドルまで上がり、大きな注目を集めました。2020/ 12/31時点では、125ドルで推移しており、最高値から約半分の水準です。

（Source：Google)

Beyond Meatは食肉に代わる植物性代替肉を提供している企業です。提供している商品は、ビヨンドバーガー、ビヨンドソーセージ、ビヨンドビーフクランブルズ、ビヨンドチキンストリップと幅広く、アメリカのSafeway, Walmart, Target等のスーパーマーケットやKFCやStarbucksでも購入が可能です。残念ながら日本のスーパーではまだ買えません。東京港区にある海外からの輸入品が多いスーパーを探してみましたが、そこでも見つかりませんでした。。

Beyond Meatがけん引する植物性代替肉市場は、環境、健康、動物愛護の観点で意識が高いミレニアム層から強い支持を得ており、今後長期にわたって成長する分野としての期待が大きいです。また、Bill Gates氏や世界最大食品企業のTyson Foodsが主要株主な点も心強いです。 

そのBeyond Meat株に投資すべきか見ていきましょう！投資は自己責任でお願いします！

Beyond Meatが解決しようとしている課題

2050年に世界人口が100億人になると言われており、現在の75億人から33%増加する試算です。それに対して、世界食肉畜産需要は2010年から2050年にかけて、2.43億トンから3.80億トンへ60%増加すると言われています（ソース：農林水産省）。食肉畜産需要増が人口成長のペースを上回っているのは、一人当たりの食肉需要が増えることを意味しており、特に低所得国において顕著な需要増が予測されています。

ネットフリック「食肉の未来」によると、世界では10億頭の豚、10億頭の羊、15億頭の牛、230億頭の鶏が食肉畜産用途で飼養されており、タンパク質、ミネラル、ビタミンといった栄養源になっています。特にビタミンB12は他では摂取しづらい栄養素です。また、食肉に含まれる鉄分は植物性の鉄分よりも体が吸収しやすいというメリットもあります。

一方で、動物性食品は、植物性食品と比較して、圧倒的に土地、水を使い、多くの温室効果ガスを排出します。そのため、食肉畜産需要が増加することイコール環境問題が悪化します。Beyond Meatの2020Q3 Reportによると、全世界の農地の78%が家畜飼育用に使用されており、世界で使うの29%が家畜飼育用だそうです。それに加え、家畜飼育は世界の温室効果ガス排出量の18%-51%を占めているそうです。

また、ネットフリック「食肉の未来」によると、もし低所得国の人口が高所得国と同じ量の食肉を消費した場合、世界中の住居可能な土地を畜産に使用しても、土地が足りなくなるそうです。既に家畜は狭いスペースに押し込まれ、ビタミン剤や抗生物質で成長スピードを最大限に早めているため、これ以上の効率化を図るのは難しいとのこと。例えば、鶏は1957年と比較して、４－5倍大きくなっているそうです。恐ろしいですね。。。

このような状況を受けて、今後の人口増や食生活の変化を支えるサステイナブルなたんぱく質の供給が必須になっています。この課題をBeyond Meatは植物性代替肉を普及させることで解決しようとしています。

Beyond Burger の優位性 vs 同じ大きさの牛肉バーガー

環境面

• • 土地利用：93%カット
  • 水使用量：99%カット
  • 温室効果ガス：90%カット
  • エネルギー使用量：46%カット

栄養面

• • タンパク質：同等レベル
  • 飽和脂肪：約半分
  • コレステロール：0 （一方でナトリウムの含有量は5倍）

動物愛護面

• • 動物屠殺０

植物性代替肉の普及に向けてBeyond Meatが抱える課題

上記の通り環境配慮、栄養、動物愛護面で食肉を上回ったとしても、肝心な味と値段で勝らないと大きくスケールすることはできませんよね。Vegetarian Timesによると、米国にベジタリアンは730万人しかおらず、人口に対する割合は2.2%にとどまります。ビーガンに至っては730万人の内数で、100万人とのことです。非ベジタリアン・ビーガンの97.8%の人口にどう普及させるかが今後の成長のカギですね。

私自身、食肉が好きで毎食何かしらの食肉を食べています。もしBeyond Meatが食肉と同じ味を再現できて、値段も同水準であれば確実に乗り換えると思います。一方で、値段と味が揃わないと買わないと思います。その場合、食肉の代替食品として他にも納豆、豆腐、枝豆でたんぱく質を摂取できるので、そっちを選ぶと思いますね。

残念ながらBeyond Meatを食べたことがないため、味はわかりませんが、色々とリサーチしたところ、食肉と同じ味がしたと言う人はまだ少ないようです。競合他社のImpossible Foodsの植物性代替肉の方がおいしいと言っている人の方が多いように見受けられます。ちなみにImpossible Foodsは上場していません。

2社の違いは、Beyond Meatはエンドウ豆と米ベース、遺伝子組み換えなし、グルテンフリー、Impossible Foodsは大豆ベース、遺伝子組み換えありです。グルテンフリーと遺伝子組み換えなしという点で、Beyond Meatの方がビジネスをスケールしやすいはずです。

今後味の研究を続け、改善出来たときにより一気に成長が進むかもしれないですね！

価格に関しては、2020 Q3 時点でBeyond Burgerの1ポンド(約450グラム) あたりの価格が去年から7%下がり5.33ドルになったそうです。これは、牛ひき肉の4.89ドル(Source: U.S. Department of Agriculture)にだいぶ近づいてきています。安くなった時に売上に更に拍車がかかるかもしれません！

Beyond Meatの植物代替肉市場シェアと食肉市場シェア

Grand View Researchは、2019年に33億ドルの売上だった世界植物代替肉市場は、2027年までに毎年平均19.4%伸びて、138億ドルに成長すると予測しています。Beyond Meatの2019年の売上は2.98億ドルなので、9.0%のシェアだった計算です。2020年の1-9月でBeyond Meatの売上は対昨年度比53%伸びていますので、植物代替肉市場の19.4%の上回っており、シェアを上げていることになります。

視野を広げて世界の食肉市場規模を見てみると、なんと14兆ドルもあります！植物代替肉市場はその0.2%にしか値しません、Beyond Meatの売上に至っては0.02%にしか及びません。植物代替肉市場も、Beyond Meatもまだまだ成長余地があることを示しています。

Beyond Meatの2017-2020年の業績

売上：Beyond Meatの売上は、2018年に対昨年度比170%の成長率、2019年に239%、2020年Q1-3期に53%と、植物性代替肉市場の成長率を常に上回る高成長率を維持しています。2020年Q1-3期に成長率が大きく減速した要因は、コロナでRestaurant and Food Service(主にレストランの売上）が大打撃を受けマイナス成長になってしまったことが挙げられています。

もしコロナが終わり人々が以前通り外食できるようになると、レストラン売上は回復するかもしれませんが、同時に、Retail（主にスーパー）の売上成長もコロナによる自粛影響で通常以上に上がっていることを否定できないと思います。

以下2020Q1-3期の対昨年度比較です。ご覧の通り、Retailは好調で対昨年度比117%で伸びているものの、Restaurantに関しては、マイナス成長になってしまっています。

利益率：今のところ赤字続きですが、どんどん利益率を改善してきています。2017年は-93%だったのを、2020Q1-3では-9%まで改善してきています。これから更に売上を上げていけば、黒字転換ができそうですね！2020Q1-3は2019と比較すると-4%から-9%に悪化していますが、長期的な成長のための投資拡大や、コロナ関連のコスト増が挙げられています。

以下にBeyond Meatの2017年から2020年Q1-3の売上(Sales)と利益率(Net Income%)をまとめました。

Beyond Meatのバリュエーション vs Tyson Foods & Kellogg

売上: Beyond MeatのMarket Cap(時価総額）は、7,833百万ドルで、直近12か月分の売上の19.4倍で推移しています(2020/12/31時点）。要するに、19年間の売上分の価値を投資家が置いていることになります。この19.4倍のMarket Cap/Sales(株価売上高倍率)を、主に食肉を売る世界最大の食品企業であるTyson Foodsの0.54倍、世界最大級の植物ベースの加工食品企業であるKelloggの1.58倍と比較すると、Beyond Meatが非常に割高に見えますね。

Tyson FoodsとKelloggは両社ともに植物性代替肉商品を販売しており、Beyond Meatの競合になります。両社とも長い歴史を持つ大企業ですが、売上成長率が一桁台しかありません。それに対してBeyond Meatの成長率は高く、その成長ペースが維持されることがBeyond Meatの株価に織り込まれているのでしょう。

利益率: Beyond Meatはまだ赤字なのでP/E Ratio(株価収益率)がマイナスになってしまいますが、P/E Ratioが黒字になると、時価総額が何年分の利益に値するかがわかる指標です。Tyson FoodsやKelloggは黒字企業で、P/E Ratioはそれぞれ10.9と17.1です。それぞれの時価総額は10.9年間分の利益と17.1年間分の利益と同等になります。仮にBeyond Meatの現行の利益率がTyson FoodsとKelloggの平均をとった7.1%((4.98%+9.23%)/2)だった場合、Beyond MeatのP/E Ratioは、なんと273倍になります！　２社のP/E Ratioの平均をとった14 ((10.9+17.1)/2)にまで下げるには、Beyond Meatの売上を現在の19.5倍にしなければなりません。。。

Beyond Meatの現在の株価は妥当か

私はだいぶ割高だと思います。上記の通り、Beyond Meatが売上規模を19.5倍にし、利益率を現行の-7%から+7.1%に転換できれば、Tyson FoodsとKelloggのバリュエーションと同等レベルの割高さ/割安さになります。そのためには、2027年までの7年間、毎年2020年Q1-3と同等の売上成長率である+52.9%のペースで伸ばさないとなりません。そうすると2027年の売上規模が7,862百万ドルに達し、植物性代替肉市場のシェアは現行の10%から57%、食肉市場のシェアは現行の0.02%から0.6%のシェアになる計算です。以下にBeyond Meatの2027年までの売上の推移とそれぞれのシェアを記載しました。

Tyson Foods, Kelloggに加え、Kroger、Nestle、Kraft Heinzといった世界大企業も植物性代替肉市場に参入してきており、競争はこれからどんどん激しくなる中、Beyond Meatがシェアを伸ばし続けるのは難しいと思います。そんな中、Beyond Meatの株価は、少しでも売上成長や利益率の改善が遅れてしまうと、現行のバリュエーションが更に割高になってしまい、それに伴い株価が大きく下がるリスクがあります。

Beyond Meatは早くから植物性代替肉に参入していたので、その分先行者利益はあります。しかし、これらの世界大企業は、1)資金力があり商品開発やマーケティングにより多くの金額を投資できる、2) 消費者に信頼されているブランド確立しているので、新商品販売時に試してもらいやすい、3)既にスーパーの棚を多く確保している、4)販路への物流網を確立しており大量の物量を運んでいるため、物流コストが安いという点から、Beyond Meatより有利になります。

上記の理由から、現時点の株価なら、私ならBeyond MeatよりTysonやKelloggといった大企業で、今後代替肉市場に徹底的に投資する姿勢を見せている企業の株の方が安心して買えます。そのような大企業は既に他の食品で膨大な売上を築き上げているので、代替肉市場の売上を伸ばしたところで、会社全体の業績への影響は限定的というデメリットもありますが。。

今アメリカで一番注目を浴びているIPO案件がAirbnbです。12月中にIPOが予定されており、遂に誰でもAirbnb株が手に入るようになります！　今回は、Hilton, Marriott, Booking.com, Expedia, VISA, MastercardのバリュエーションをベースにAirbnbの株価がどうなるかを考えてみました。

Airbnbビジネスの概要と業績

簡単に言うと、民泊予約ができるオンラインプラットホームです。日本では馴染みがないかもしれませんが、登録物件数は世界で700万件以上に及び、どのホテルチェーンも優に凌ぐ規模です。

(Source:Airbnb)

その上に、通常ホテルよりも安く、LOCALと同じ体験ができることが最大の武器です。最近では、民泊だけではなく、LOCALによる現地ツアーをつけられるオプションもあります。

Airbnbのビジネスモデルは、基本ウーバーと同じです。ウーバーがタクシーに乗りたい人と、タクシー運転手をつなぎ、代金の数％の手数料を徴収するのと同様にArbnbも宿泊客（GUEST）と物件オーナー（HOST）をつないで手数料を取ります。HOSTとGUESTが多ければ多いほど、NETWORK　EFFECTでPLATFORMの魅力が増します。

Airbnbは、モノ消費からコト消費への時代の変化にうまく乗って成長しています。売上は以下の通り順調に伸びており、2015年から2019年までの5年間で約5倍の規模になっています。

そのうえ、IPO資料を読むと、AirbnbのTOTAL ADDRESSABLE MARKET(獲得できる可能性がある市場規模)は3兆4000億ドルとあり、Airbnbの2019年のGROSS BOOKING VALUE（流通総額）が380億ドルなので、まだ市場の1.1%のシェアしかとれていないことになり、まだまだ成長できます。

また、Airbnbは他のスタートアップとは異なり、極めて黒字化が近いビジネスです。AmazonやTeslaのように安定して黒字が出せるようになったことで、株価が何倍にも跳ね上がるケースあるので、この点は非常に魅力的ですね。

コロナのAirbnb業績への影響

2020年に入って、コロナの影響で売上は不調です。1-9月の売上は25億ドルで対昨年度比で29%下落しています。しかし、2020年7-9月四半期ベースでは、2.19億ドルの利益を出したというGOOD NEWSもあります。コロナによる不振で社員の25%をリストラするなど、事業のスリム化を図ったことが功を奏したのかもしれません。

Airbnbのバリュエーションの過去推移

2017年3月に310億ドルあったバリュエーション（時価総額）が、コロナの影響で2020年4月には170億ドルまで下げました。2020年4月時点では、コロナのワクチンの開発がまだで、事態の終息が視野に入っていなかったため、弱気のバリュエーションになったのでしょう。

次にAirbnbの株価の参考となる類似企業のバリュエーションを見てみましょう。

1) 最大ホテルチェーンであるHiltonとMarriott、2) 旅行予約サイトであるBooking.comとExpedia、3)クレジットカード会社のVISAとMastercardを選びました。これら6企業のMarket Cap/Sales（時価総額/売上）をみていきます。

Market Cap/Salesを選んだ理由として、成長段階のスタートアップ企業に関しては、長期的には競合他社と同様レベルの利益率水準になることを投資家は株価に織り込みますので、企業の利益率よりも、売上規模と成長スピードを時価総額と比較して、割高/割安を見極めようとします。従って、売上に対して何倍の時価総額がつけられているか＝Market Cap/Salesが最重要指標になってきます。

コロナ前の2019年の数字を拾ってきました。

（Source: Yahoo Finance& Airbnb Prospectus）

Airbnbバリュエーション比較 vs ホテルチェーン

ホテルチェーンを選んだ理由は、Airbnb同様に宿泊体験を販売する企業だからです。しかし、Airbnbは以下の二点からホテルチェーンよりもビジネスモデルが優れていると思います。

• • Airbnbはスピーディーに取り扱い物件を増やせる: Airbnbは物件を所有せずに、GUESTとHOSTをつなぐプラットフォーマーなので、ホテルのように多額の建設費用や長い月日をかけずに物件が増やせます。
  • Airbnbの固定費は限定的: コロナのような不景気になった際に、ホテルと違って、賃料や人件費を払い続けなくてもよいので倒産リスクが小さいです。

上記の理由から、例え同じ売上でも、Airbnbのバリュエーションがホテルチェーンよりも高くなるのは自然と考えます。HiltonとMarriottのMarket Cap/Salesは平均3.05倍ですので、Airbnbはそれよりも高くなると予想します。また、成長率（Revenue Growth）をとっても、Airbnbが圧倒しています。従って、2019年のAirbnbの売上の48億ドル*3.05倍＝146億ドルは超えると思います。

Airbnbバリュエーション比較 vs 旅行予約サイト

次に、旅行予約サイトであるBooking.comとExpediaを選びました。これらはAirbnbの競合にあたり、同様にプラットフォーマーとしてGUESTとHOSTをつないでいます。Airbnbとの違いは、1) これら2社は航空券とカーレンタルもやっている点と、2)これら2社はホテルから部屋在庫を買い取ることもやっている点です。従って、安く買い高く売ることができれば高い利益率を稼げる半面、売れ残った場合は損をします。

一方で、取り扱う宿泊物件に関しては、Airbnb同様に、個人宅にも幅を広げており、Airbnbも負けずとホテルを取り扱い始めたりと、どこも似たり寄ったりになり始めております。

私は長期的にみると、Airbnbが競争に勝つと思っています。3つ理由があります。

• • AirbnbはOrganic Trafficの割合が多い：Airbnbはブランド力が強く、リピーターが多いため、集客への投資コストを抑えた状態でも成長しています。実際にSimilarwebで調べたところ、2020年8－10月の期間で約91％がOrganic Trafficになっており、BookingとExpediaの59%、79%よりも高いです。その分コスト削減ができるので、競争上、有利になります。以下Similarwebより。
  • Airbnbには、他にはないユニークな物件が多く集まる仕組みがある。個人宅の短期レンタルという形でビジネスをスタートしたこともあり、元々、個人宅物件が多いです。個人宅のHOSTは副業としてAirbnbの運用していることが多く、複数のプラットフォームにて物件を掲載して運用する時間がありません。そのためAirbnb一本の人が多いようです。また、AirbnbはHOSTに加え、GUESTに対するレビューが存在します。大切な個人宅を貸す人たちは、GUEST選びに慎重で、GUESTに対するレビューがあることで、質の悪いGUESTのBOOKING依頼を断ることができます。ExpediaやBookingにはGUESTのレビューがありません。
  • AirbnbがExpedia、Booking.comの掲載物件を登録するのは容易。ExpediaとBooking.comにはホテルと不動産運用業者の物件が大半を占めています。これらビジネスは売上最大化を最優先するため、AIRBNBに物件を掲載することで売上が増えるのであれば、そうすると思います。エアラインやカーレンタル会社も同様です。

上記の理由に加え、成長率においても、Airbnbは2019年に対前年比32%で成長していたのに対して、この2社の成長率は4%-8%です。そのため、Airbnbの方がMarket Cap/Salesが高くなってもおかしくありません。Booking.comのMarket Cap/Salesの6.13倍を使うと、Airbnbのバリュエーションは294億ドルになります。

Airbnbバリュエーション比較 vs クレジットカード会社

最後に、クレジットカード企業を選んだ理由は、Airbnbと同じく以下の3つの特徴があるからです。

• • ブランド力が強い（TOP企業が占めるシェアが高い）
  • 在庫リスクがない手数料ビジネス
  • 売上原価率が低い

VISAとMastercardはクレジットカード会社の中でTOP2 PLAYERです。長年にわたりTOPとして君臨しているので、とても安定感があります。Airbnbは設立してから10年程で、同じ安定感はないですが、将来そうなる/それを超えるポテンシャルは秘めていると思います。

従って、クレジットカード会社と似たバリュエーションになってもおかしくないと考えます。これら2社のMarket Cap/Salesは平均18.72倍です。Airbnbが同じMarket Cap/Salesになるとすると、898億ドルになります。

Airbnbの株価はいくらになる?

Reuterによると、株価が$50で約300億ドルのバリュエーションに値するとのことなので：

• • ホテル並みの148億ドルであれば＝株価:25ドル、
  • 旅行予約サイト並みの298億ドルであれば＝株価:50ドル
  • クレジットカード会社並みの898億ドルであれば＝株価:150ドル

になります。そもそもIPO後にどの水準で株取引が始まるのかがわからないです。私は50-150ドルで推移すると考えております。

投資はくれぐれも自己責任でお願いいたします！

雲一つない青い空。エメラルドブルーの海。ゆっくりと時間の流れるリラックスした雰囲気。そんなアイランドライフに憧れる人は多いと思います。私もハワイや沖縄でバケーションする度、ここで暮らせたらどれだけ幸せになれることかといつも考えてしまいます。

どこの島に住みたいかは個人差があると思いますが、これから栄える島に移住した方が、仕事のチャンスも増えるし、色々なものやサービスも手に入るため、より豊かな暮らしをおくれます！　

今回は、島移住前に必ずチェックすべき５つの指標について沖縄、ハワイ、グアムを例に用いて解説させて頂きます！

人口は伸びているか

魅力がある島は人口が伸びます。魅力とは、自然の豊かさ、食事のおいしさ、仕事の多さ/見つけやすさ、生活費の安さ等、多岐にわたり、それぞれの要素の重要度は人によって異なります。例えば、私なら海が大好きで、その他要素を多少犠牲にしてでも、ハワイや沖縄といった海が綺麗な島に移住したいと思う派です。人を引き付ける飛びぬけて強い魅力要素があるか、あるいは複数の要素が満遍なく揃っていれば人口は増えます。

人口が伸びることがなぜ肝心かというと、経済成長につながるからです。人口が増えることで労働力が増え、より多い生産が可能になります。生産が増えると１ユニット当たりの生産コストも減りますのでその分生活費が安くなり、生活が豊かになります。消費面でも、人口が増えることで消費者が増えるので、より多くのものやサービスが売れるようになりビジネスも繁盛します。

また、人口が増えることで歳入が増え、行政による住民へのサービスも拡充されるため、より住み心地が良い島になります。

逆に人口が減ると、経済規模が縮小し、行政サービスも限定的になり、住みにくい島になってしまいます。そのような背景から、今現在、日本の多くの市町村が移住者誘致に必死になっています。

以下に、日本、沖縄、アメリカ、ハワイ、グアムの人口を2000年と2020年で比較しました。

（ソース：Wikipedia）　2020*=2020年のデータがない場合は一番直近のデータを使っています。

日本全体では人口が-2.1%減少している中、沖縄は10.6%増加していますね。

アメリカ全体では人口は16.6%も増加しています。ハワイはそれを更に凌ぐ16.9%で成長しています。一方で、グアムは8.8%の増加にとどまっているようです。

これを見る限り、人口が増えている沖縄、ハワイ、グアムは移住先として魅力的ですね！

生産年齢人口比率は高いか

人口は多くても（あるいは伸びていても）、生産年齢の人口（15-64歳）が少ないと経済への貢献は限られてしまいますので要注意です。また、次世代の生産人口担う0-14歳の比率も高いかを確認するのが重要です。

以下、沖縄、ハワイ、グアムの年齢別人口の割合の推移を比較しました。

（ソース:Wikipedia、US Censusと沖縄県）

沖縄、ハワイ、グアムともに15-64の生産人口の割合が60%台で近い水準ですね。また傾向として、どの島も15-64の割合が減ってしまっています。これは良くないです。

沖縄とハワイは15-64の割合が減った分、65+の割合が増えていますが、一方で、グアムは65+の割合はそのままで、代わりに0-14が増えています。沖縄とハワイは高齢化が進んでいるが、グアムは出生が増えて若返っていると解釈できます。

また、グアムはそもそも65+の割合が8.9%と一番低く、0-14の割合が一番高いです。生産人口の割合に大差はないものの、人口動態上は、グアムが今後一番安泰にみえます。

競争力が高い産業があるか

島内で人口が伸びて経済が成長することも良いのですが、島として世界に売れるものやサービスがあるかも島の生活をより豊かにするために重要です。

島の産業としてまず思いつくのは観光業があります。ハワイ、沖縄は観光業の競争力が高いですが、まだ多くの人が訪れていないが魅力満載の島も潜在的な産業力を秘めています。来る人を魅了する観光スポットがあり、独特でおいしい食事に加えて、固有の文化、伝統が存在している島と、そうでない島とでは差がつきます。

ハワイは自然の素晴らしさに加えて、おいしいパンケーキやアヒポキがあり、だれでも優しく迎えてくれるアロハスピリットがあり、ストレス発散のフラダンスがありと、他と差別化ができる複数の要素を持っています。これらが強い競争力を生みます。

製造/生産面においては、小さな島は規模の経済が働きにくいため、大量生産して1 unitあたりのコストを下げて稼ぐビジネスモデルでは負けてしまいます。代わりに、島の特色を生かしたニッチな商品に特化し、高単価のブランド作りをする方がより適しています。生産量は少ないですが、高単価で売れる宮古島の高級マンゴーや、ハワイのコナコーヒーはよい例ですね。

島の産業力の参考になる指標としては、一人当たりの総生産（GDP Per Capita）が挙げられます。これは島で生産されたものやサービスの総額を島の人口で割ったものです。GDP/Capitaが高い島は一般的に産業力があると解釈できます。なかなか島単位でのデータが取れないのが残念なところです。

以下、日本、沖縄、アメリカ、ハワイ、グアムのGDP/Capitaを比較しました。

            （ソース:Wikipediaと沖縄県）

観光地として確立しているハワイはアメリカさえを超えていますね。さすがです！

沖縄はまだハワイの半分にも及ばないですし、グアムにも負けています。まだまだ伸びしろがあると解釈しております！

上記はあくまでも２０１８年のスナップショットで、これからGDP/Capitaがどう伸びるかが、生活を豊かにするうえでより肝心です。

近くに大経済圏はあるか

近くに大経済圏があると恩恵を受けます。まず一つ目は観光です。距離が近いと多くの観光客が来てくれます。東京圏内にお住いの多くの方が、箱根や、伊豆、熱海を訪れるようなイメージでしょうか。

２つ目は、そこからの人口の流入が期待できる点です。身近にある場所に移住するほうが遠くに移住するより物理的にも精神的にも楽です。また、家族にもすぐ会いに行くこともできます。

３つ目は、物価が安くなる点です。小さい島の決定的な弱みは物価が高い点です。小さい分生産できる幅と量が限られてしまいます。もし近くに物量の多い大経済圏があれば、そこから食料や物を運んでもらえます。

私は沖縄の地理的条件はハワイとグアムよりも圧倒的に有利だと考えます。これからも成長が期待できる経済大国の中国と、成長は鈍化しているが既に経済水準が高い日本、韓国、香港、台湾といったアジアを代表する大経済圏からフライト時間で３－４時間の場所にあります（沖縄の地理的優位性についてはこちら）。

今現在は、コロナで観光業が壊滅的な被害を受けておりますが、それまでは中国から大勢の観光客が押し寄せてきて、大量に消費をしてくれていました。また、アジア各国からの観光客の対応をするために外国人の移住が加速していました。

食料自給率は高いか

食料自給率が高ければ、世界的に不作になっても、あるいは島の外との国交が完全に断たれても、島の住人を養う十分な食料を生産することができ、最低限の生活を維持することができます。

東京のスーパーのようにすべてが揃わなくてもよいですが、生きていくために必要な穀物、肉、魚、野菜といった各カテゴリーで複数品種が確保できるかは調べておきたいですね。なかなか情報をみつけるのは難しいですが、Wikipediaに大体のっています。

ハワイは特に意識して地産地消を促すために多くのイニシアティブを立ち上げています。こういった努力が将来的には差をつけるかもしれませんね！

 最後に

ハワイ、沖縄、グアムといった認知度の高い島が移住先として検討されがちですが、もしかしたら今はあまり知られていないがもっとポテンシャルが高い島があるかもしれませんね！是非とも上記の５つの指標を使っていろんな島を比較してみてください！私はまだフライトもない小笠原なんかポテンシャルが高いのではないかなと思っております！

４月９日に書いたコラムでは、Warren Buffet氏を引用してS&P500の上昇を年間5%と想定し、アーリーリタイアを目指すには、S&P500への長期投資が理想と書かせて頂きました (S&P500株式に投資すれば何％のリターンが期待できるか？)

 その矢先に、、、思いもよらぬことにS&P500はその時の$2,790から、8月28日現在$3,508ドルをつけており、25.8%も上昇してしまいました！ざっくり計算で5年間分の上昇幅をこの４か月間で実現しまったことになります。S&P500の推移は以下の通り。

過去最高値をつけたS&P500の推移

(Data Source:Macrotrends S&P500 10yr daily chart)

上記グラフの各ポイントの説明

1. リーマンショック前の高値 (2007 Oct 9: 1,565）
2. リーマンショック時の底値 (2009 Mar 9: 677)
3. コロナ前の最高値(2020 Feb19: 3,394)
4. コロナショックでの底値(2020 Mar23: 2,192)
5. 現在の水準 (2020 Aug 28: 3,508)

現在の水準は、2月19日につけたコロナ前の最高値である$3,394をも上回り、過去最高値になっております！

リーマンショック時につけた底値の$677から比較すると11年間で5.2倍、リーマンショック前の最高値の$1,565から13年で2.2倍伸びています。　年間リターンはそれぞれ16.1%と6.4%で、どちらも5%を超えておりますね。

既に投資をされた方はラッキーですが、これから投資をご検討されている方は、さすがにここまで上昇してしてしまうと、手が出しずらくなると思いますので、今回は、コロナ鍋でS&P500が急上昇している要因を紐解いていきたいと思います。

 世界的にコロナによる経済不況に陥っていることを踏まえると、なぜコロナ前よりも株価が高くなるのかが不可解ですよね。私なりにリサーチしてみたので、今後の投資判断のご参考になればと思います（投資は自己責任でお願いいたします）！

コロナ禍でS&P500が上昇した理由①：より一層勝ち組が強くなった

S&P500は時価総額が一番大きい500企業のインデックスです。このインデックスで一番大きな企業は、Apple, Microsoft, Amazon, Google, Facebook, Johnson & Johnson,  JP Morgan, Walmartといった、各セクターのNo1企業ばかりです。これらの企業は、資金力もあり、優秀な社員も揃っているため、競争上圧倒的に有利になります。

ちなみにApple, Microsoft, Amazon, Google, Facebookの5社だけでS&P500全体の25％を占めています（2020年8月29日時点）。以下S&P500のウエイトTop企業

（Data Source: SlickCharts)

これらの企業の大半はコロナによってそのセクターにおけるシェアを更に伸ばしております。例えば、わかりやすい例でいうとAmazonとWalmartです。

コロナでオンラインでの買い物が一気に増える中、この2社は大きく売上を伸ばしております。中小企業がこのような急激なトレンドの変化に迅速に対応できませんが、Amazonは、需要増に応えるために10万人の人材を採用したり、Walmartもより早くお客さん宅へ物を届けるため、配送できる店舗を増やしたり、ドライブスルーにおけるピックアップ拠点を増やしたり、大掛かりななことを短期間で進めています。

AmazonやWalmartには、潤沢なキャッシュも、優秀な人材も揃っており、より機動力を持ってトレンドの変化に対応できます。

もともと資金繰りが厳しい中小企業は、このようなショックに見舞われると、資金が底をついて倒産してしまうケースも少なくありません。そうなると更に勝ち組にシェアが集中してしまいます。

コロナ禍でS&P500上昇した理由②：テクノロジー系、ヘルスケア系の割合が高い

１つ目の理由と似ているのですが、そもそも伸びているテクノロジー系や、ヘルスケア系の企業が占めるシェアが高くなっている点が挙げられます。以下セクター別のウエイトになります。

（Data Source: Mike Patton, Forbes)

この5年間でApple, Microsoft, Googleといった企業が入っているInformation Technologyのウエイトがどんどん高くなっていますね。

コロナ禍でS&P500が上昇した理由③：米国経済リカバリーへの期待

当たり前のことですが、ワクチンの開発が順調に進んでいるというニュースが出ると、株価は上がる傾向にあります。世界各国の優秀な大企業が猛スピードで取り組んでいるため、安心感を持っている方は多いのではないでしょうか。

ワクチンが開発され元の世界に戻れば、また経済活動が活発になります。ワクチンの開発が進めば進むほど、その期待は膨れ上がります。 

コロナのワクチンの前倒しの普及、またはワクチンが想定よりも効果的な治療を実現できたとなれば、展望は今よりも明るくなりますので、株価の上昇要因になります。 

とはいえ、ビフォーコロナの世界の株価よりも上がるというのは、やはり感覚的におかしいですよね。。。なんでこんなことが起きるのでしょうか。

もう少し深堀をしたところ、米国政府の支援策により米国市民の可処分所得と貯蓄率が急上昇しており、米国市民の懐にある貯蓄が消化されれば、経済V字回復に寄与するという期待感もあるようです。

可処分所得（2019年1月から2020年7月）

（データソース：Federal Reserve Bank）

貯蓄率（2019年1月から2020年7月）

（データソース：Federal Reserve Bank）

上記の通り、コロナが始まった3月から可処分所得と貯蓄率は上昇していますね。米国政府が打った財政支援が大きくけん引しているようです。もらえる失業保険の方がもらっていた給料よりも高い人も多いとか。

この3月-7月の間で蓄えた貯蓄額が消化されれば、なんと米国GDPを12%程押し上げる効果があるそうです。従って、これからワクチンが開発され、普通に外出ができ、従来通りにお金を使える世界が戻った時には、一気に経済が潤う可能性を秘めているということですね。

コロナ禍でS&P500が上昇した理由④：ロビンフッドによる株投資参加者の増加

ロビンフッドは、売買手数料無料と必要口座残高がないことで、ミレニアム層から絶大な支持を得ています。もともと株投資に積極的でなかった多くのミレニアム層が、コロナを機にロビンフッドを通して株投資を始めたことで、より多くの資金が株式市場に流れることになりました。

ミレニアムの中で人気の株は、Amazon, Apple, Microsoftといった彼らが身近に使っているテック系の株が多くのウエイトを占めているようです。

最後に

この直近のS&P500の上昇は急激で、一見経済の実態と乖離が起きているように見えましたが、中身を見ると強い企業がさらに強くなって、これらの企業の株価上昇が全体を押し上げている構造がわかりました。

また、ワクチン開発に対する期待と、元の世界に戻った時に起こるであろう消費増も楽観的になれる理由なのかもしれません。それに加えて、ロビンフッドによりミレニアムが株投資を開始して、より多くの資金が流れるようになりました。

とはいえ、いくらS&P500に名を連ねる大企業がシェアを伸ばしているからと言って、経済全体が拡大しなければどこかで成長はストップしてしまいます。

それに、コロナ前に時価総額が既に１兆ドル前後あったAmazon, Apple, Microsoftがコロナ後に２兆ドル近くに成長するのって過熱しすぎの気がします。実際に売上はこの期間で２倍になっていませんし。。投資家の期待の膨らみに、実績がだいぶ後れを取っている状態と解釈しています。

しかし、ミレニアムが参入した今はこれがNew Normalと解釈することもできます。。。難しいですね。。

私自身は当分キャッシュで持っておこうかなと考えております。大規模な株価の調整が入るまでは買い増さないでおきます！