カテゴリー: RealEstate

今回は、ホノルル鉄道開通を見据えて、カポレイに物件を持つ選択肢について考えてみたいと思います！5000万円以内で購入できる物件を４つ選ばせてもらいましたー。

ハワイに家を持っていると、将来住みたいと思った時に住めますし、夢が膨らみますよねー。将来自分が住むようになるまでは、賃貸に出して家賃収入を得ることもできますし。ハワイ不動産の賃貸利回りはあまり良くないですが、家を買って放置しておくよりは収入があっていいですよねー。

ホノルル鉄道の概要

ホノルル鉄道（ホノルルレールトランジット）は、オアフ西にあるカポレイ(Kapolei)、パールハーバー（Pearl Harbor)、ホノルル国際空港、カカアコ（Kakaako)、チャイナタウン、ダウンタウン、アラモアナ・センターを結ぶ21駅、32キロメートルの鉄道路線です。

段階的に開通していくようですが、予算超過問題とかでもたついており、全線開通するのは2030年以降のようです。まだ先の話ですが、これができるとカポレイ、エワビーチ（Ewa Beach）といった郊外からダウンタウン、カカアコ、アラモアナ、ワイキキといった市街地への交通渋滞が緩和されることが期待されるのと、ホノルル国際空港からアラモアナへの移動がスムーズになります。以下がホノルル鉄道の路線図です。赤い丸がカポレイ駅です。

（Source: Hawaii Public Health Institute）

所要時間は、カポレイからアラモアナまでが42分、ホノルル国際空港からアラモアナまでは16分です。とても便利になりますね！以下が各駅からアラモアナまでの所要時間です。

（Source: Hawaii Public Health Institute）

鉄道がもたらすメリットとして、交通渋滞の緩和、アクセスの改善以外にも、新駅周辺の再開発や、不動産価値の向上が挙げられます。今まではあまり知られていなかったカポレイですが、これで再開発が進み住みやすくなって、認知度上がるかもしれないですよねー。

カポレイ（Kapolei) とは

元々はパイナップルやサトウキビ畑が一面に広がっていたエリアでしたが、今ではホノルルに次いでオアフ島第2位の都市になっています。

ディズニーのアウラニリゾートがあるコオリナ（Ko Olina)、有名なピンクピルボックスがあるNANAKULI、ドールプランテーション、パールハーバー、ワイキキとダイアモンドヘッドを一望できるエワビーチ（Ewa Beach）に囲まれたロケーションです！　東海大学ハワイキャンパス、コストコ、プレミアムアウトレット、ドン・キホーテ、多くのゴルフコースと公園、(EWA BEACH)があり、色々と揃っています！

(Source:Google Map)

字が汚くてすみません笑。直接書き込むの結構骨が折れる作業でして。。

以下はエワビーチから撮った写真です。白浜がすごく柔らく歩くのが心地よかったです。かなり遠くですが、ワイキキとダイアモンドヘッドが見えました！

以下はNanakuliのPink PilBoxの写真です。かなりの崖で、結構怖かったです。

もしピンクピルボックス興味があればこちらをご覧ください

以下はドールプランテーションです。とてもカラフルな庭園って感じでしたー。パイナップルシャーベットが衝撃のうまさでした！

カポレイ不動産市場価格推移

以下のZillow情報よりカポレイの不動産価格は順調に上がっていることがわかります。2012年から2021年にかけて50万ドル付近から70万ドル付近まで約40%上昇していますね！とはいえ、ワイキキと比較するとまだまだ割安感があります。

(Source: Zillow)

カポレイに住むメリットデメリット

カポレイに住むメリット

• • ワイキキやアラモアナと比較して、より安い予算で、より広い家が買える。
  • ビーチリゾート、ゴルフコース、ハイキングコースが揃っており、レジャーを楽しめる。
  • コストコ、プレミアムアウトレット、ドン・キホーテ等、ショッピング施設が揃っていて生活に困らない。
  • ホノルル鉄道開通に伴って、空港、アラモアナ、ワイキキへのアクセスが断然とよくなる。また、それに伴い不動産価格の向上も期待できる。

カポレイに住むデメリット

• • ワイキキやアラモアナのような市街地ではないので、日々の生活の移動には車が必須になる。
  • ワイキキやアラモアナと比較すると郊外。一人で住むには寂しいかも。。

カポレイ物件①: $475,000/2 BED/70㎡/2015年築

(Source: Zillow. Link: https://www.zillow.com/myzillow/favorites#145637699)

2015年の築浅の物件で外も中もとてもきれいですよねー。庭の熱帯植物がエキゾチックで印象的です。共用施設には、プール、バーベキューエリア、レクリエーションルーム、ジョギングトラックもあるようです！70平米なので日本の住宅と変わらない大きさですね。約5,100万円！

（Source: Google Map)

物件周辺には、コストコ、カポレイ・コモンズというショッピングモール、ウォールマートやコミュニティパークがあり、快適な生活が送れる環境になっていますー。リタイア後の生活をゴルフ、ハイキング、ビーチで楽しみたいご夫婦にはぴったりですね。

カポレイ物件②: $445,000/2 BED/83㎡/1975年築

(Source: ZIllow. Link: https://www.zillow.com/myzillow/favorites#72212985)

この物件の魅力は何といっても庭から見れる眺望じゃないでしょうか！？高台に位置しており、ダイアモンドヘッドとワイキキがよく見えます！1975年築ですが、リフォームを2009年にしているようで、内装はとてもきれいです。83平米と少し人目のところもいいですねー。約4,800万円です！

（Source: Google Map)

ただ、高台にあるため、かなり商業施設から距離が離れてしまっています。車の生活になるので問題はないと思いますが。。

カポレイ物件③:$369,000/4 BED/118㎡/1975年築

(Source: ZIllow. Link: https://www.zillow.com/myzillow/favorites#72200107)

118平米で4ベッドとかなり広めの一軒家物件です！しかもお値段も4,000万ほどとやすくなっています！　内装はだいぶ傷んでいるのでリフォームが必要そうですね。。ただこの物件一番の魅力は何といってもエワビーチからとても近いことです！　ビーチが好きな人にはたまりませんねー。

（Source: Google Map)

カポレイ物件④: $290,000/2 BED/65㎡/1966年築

（Source: Zillow. Link: https://www.zillow.com/myzillow/favorites#2083574846)

1966年築で一番古い物件です。価格も一番安く3,100万程で購入できます。商業施設からとても近くて、見ての通りドン・キホーテが600メートルほどの距離にあり徒歩圏内です！ドン・キホーテってこんなところにも進出しているのですねー。

内装はだいぶぼろぼろで価格相応ですね。でも立地がいいので利便性は他の物件よりもよさそうです！

（Source: Google Map)

カポレイ各物件の詳細と賃貸利回り比較

以下に上記の4物件のもう少し詳しい物件情報と、かかる各費用、そして賃貸運用の実質利回りを計算しました！実質利回りは0.56%-2.33%のレンジで、日本よりも低い利回りになってしまっています。一方で、アメリカの方が日本よりインフレ率が高いので、今後の物件価格の上昇と賃料の上昇が期待できますね。

もし何がご質問がある場合はお気軽にご連絡くださいー！

夢のハワイで家を持ちたいが、別荘として寝かしておく経済的な余裕はなく、賃貸運用して収入を得たいと思っている方はいらっしゃいませんか。賃貸に出すとはいえ、ハワイに家を持つことで、ハワイとつながりが深くなることにおける精神的なメリットは大きいと私は思っています。それに将来ハワイ移住した際にはそこに住めますし。

また、賃貸運用することで、ビジネスに直接かかわる旅費は経費として計上できることもあるため、ビジネスにハワイ旅行を組み合わせれば、ハワイに実質安く行けることも大きなメリットであります（税金周りは専門家の方にご相談ください）。

しかし、ハワイは不動産物件の賃貸利回りがあまり期待できる場所ではなく、高額の年収を稼ぐ日本人サラリーマン向けの節税メリットがより謡われてきました。それでもハワイで物件を買って賃貸収入を得たいと思われる方に、ハワイで高い利回り実現するのに肝心な４つのポイントを、Zillowを用いて紹介させて頂きます！

比較するハワイホノルルの３つの物件

ホノルルの３つの異なるエリアの物件を用いて、それぞれの視点から比較したいと思います。物件は以下です （物件情報は2020/9/6時点のZillowからです)：

1) ハワイカイの物件

 リンク：https://www.zillow.com/homedetails/7128-Hawaii-Kai-Dr-APT-98-Honolulu-HI-96825/82439987_zpid/

2) ワイキキの物件

リンク：https://www.zillow.com/homedetails/255-Beach-Walk-24-Honolulu-HI-96815/82381401_zpid/ 

3)ダウンタウンの物件

リンク：https://www.zillow.com/homedetails/1088-Bishop-St-APT-3103-Honolulu-HI-96813/82486617_zpid/

 それぞれの物件の条件は以下の通りです(ソース: Zillow)：

どの物件も1 Bed 1 Bathで、価格レンジは4,500万円から5,500万円です。築年数はHawaii Kaiが1997年で一番築浅に対して、Waikikiが1961年とだいぶレンジが広いです。家賃のレンジは一か月$1,900から$2,200とさほど離れていません。

ポイント１: Price to Rent Ratioが低い物件を選ぶ

この指標の計算式は物件価格/満額年間家賃で、物件価格が何年分賃料に値するかを指しています。物件のオーナー側からすると、この数字が低ければ低いほど賃貸収入が高く、より早く物件投資資金回収できます。

物件を借りるテナント側にとってみると、この数字が低ければ低いほど賃料が割高で、物件を買ったほうがお得になります。

SmartAssetによると、アメリカのPrice to Rent Ratioの平均値は17.91で、ホノルルはその2倍の39.5になるそうです。$474,000（5,000万円）の家に対して、家賃収入が1,000ドル入ってくる計算です（記事は2019年3月のものです）。

この数字は、アメリカのSan Francisco、Oaklandといったベイエリアにあるテック企業の集積地に次いで3番目に高い数字です。要するに、ホノルルは不動産オーナーさんにとって得られる賃貸収入が低い都市Top ３なんですね。賃貸物件投資には不向きということになります。。ハワイが大好きな私にとってみれば超残念な結果です。。

以下アメリカPrice to Rent Ratioが高い都市Top 10：

(ソース: SmartAsset https://smartasset.com/mortgage/price-to-rent-ratio-in-us-cities)

それでも諦めず、３つの物件でPrice to Rent Ratioを比較してみましょう！

どの物件も18~20の間で大差はないですが、Hawaii Kai唯一20台と一番不利ですね。上記のSmart Assetの調査結果である39.5と比較すると、どれも約半分になります。ホノルルの中では比較的賃貸物件投資に向いている物件なのでしょう！

ポイント２: HOAが低い物件を選ぶ

ハワイの物件は基本日本よりかは寿命が長いので、築５０年の物件でもリフォームを通してしっかりと維持できていれば、築浅と比較してもそこまで物件価格、賃料の両方において値落ちしない傾向にあります。

買い手にとってみると価格と賃料が下がらないことは大いにプラスなのですが、古い物件には、HOAが高くなるデメリットがあります。HOAとはHome Owners Associationの略で、日本でいう管理費と修繕費にあたります。日本のマンションも古い物件ほど修繕費が高くなるので傾向は同じですね。

しかし残念ながら、ハワイのHOAは日本の管理費と修繕費と比較しても群を抜いて高いです。特にワイキキにある物件は、土地が限られているため新しいコンドミニアムが立つことは全くなく、どの物件も軽く築40-50年を超えてしまっており、そのためHOAが高額です。

また、共有施設が多い物件ほどHOAは高くなります。例えば、エレベーター、テニスコート、プール、バーベキュースペース、ジムといった共有施設がついている物件の方がそうでない物件よりもHOAは高いです。ワイキキははリゾート地ですので、複数の共有施設が揃っている物件が多く、HOAが高くなります。

以下３つの物件のHOAの月額と、築年数、HOAに含まれている共有施設＆サービス（Amenity)の比較です：

Hawaii Kai物件のHOAが$301ダントツで安いのにも関わらず、Amenityが一番充実していますね。むしろ日本のマンションと変わらない水準です。一方で、Waikiki物件のHOAは、$898と一番高いのにも関わらず、AmenityはConciergeしかありません。この差は築年数の違いなのでしょうかね。

このようにワイキキは立地の良さから高い家賃を稼げるのですが、HOAで家賃の半分が無くなってしまうことがあり、それに加えて、空室リスク、固定資産税、現地不動産エージェントに払う賃貸管理委託費、その他物件の修繕やリフォームにかかる費用を払うと（HOAでカバーされるのは共有スペースの修繕費のため、物件内でかかる費用はオーナー持ち）、赤字になるケースが多くあります。

以下３つの物件の実質利回りを簡単に計算してみました（所得税、減価償却は含んでおりません）。

Price to Rent RatioではHawaii Kaiが一番不利でしたが、HOAが一番安いことで、実質利回りベースでは1.892%と一番高くなっております。東京のワンルーム投資だと3-4%くらいの実質利回りが見込めるそうなので、純粋に収益だけで比較すると大分見劣りますね。。。東京ワンルーム投資とハワイコンド投資のキャッシュフロー比較に関してはこちらをご覧ください！

一方で、Waikikiの物件は0.365%と低く、少しでも空室が続いたり、複数の修繕が発生したら赤字に陥ってしまう低さです。。。ハワイの物件は、物件価格や賃料だけを見て購入判断するのはとても危険だということがよくわかりますね！ HOA費用次第で、収支は逆転します。

HOAは、日本のマンションの修繕費と同じで年々上がる一方で下がることはないと思って頂いたほうが良いです。そのため年々賃料が上がっていかないと、収益は悪化してしまいます。今後 HOAが上がることを見据えても、収支がプラスになる物件選びをお勧めします！

ポイント３: 同じ地域、同じ間取りの物件と賃料を比較する

Price to Rentを低く抑えられ、HOAも低く抑えられたからと言って、それで全てが完璧とは限りません。当たり前のことですが、テナントは同じ条件でより安い物件が見つかれば、そちらを選びます。従って、賃料が競合物件と比較して競争力があるかをチェックする必要があります。

同じ建物内に、同じ間取りの物件があれば一番参考になります。また、Zillowは以下の通り、エリア別、間取り別に、平均賃料を算出してくれますので、これも参考にしましょう！

Zillowによるとホノルルの1 Bed Roomの賃料の平均は$1,910ですね。３つの物件の家賃は$1,900-$2,200なので、まあ相場でしょうか。

ポイント４：Rent to Income Ratioをベースに誰が住めるかをイメージ

同等条件の競合物件と比較して賃料の妥当性を確認できたなら、次はどのような世帯年収の人が物件に住めるかをイメージします。

いくら賃料が競合物件と比較して妥当だからといっても、その物件に住める年収を稼ぐテナント層が存在しなければ、テナント探しは困難を極め、空室期間が長くなってしまいます。 

US Department of Housing and Urban Developmentによると、 2018年においてアーバンホノルルで家を借りている世帯の平均年収は$60,326で、支払っている平均家賃は$1,726だそうです。

(ソース：https://www.huduser.gov/portal/publications/pdf/UrbanHonoluluHI-CHMA-19.pdf )

年収に占める家賃の割合を計算すると34%になります（$1,726*12 Month/$60,326=34%）。 これはRent to Income Ratioと呼ばれ、大体3割くらいに抑えることが推奨されていますが、ハワイでは賃料が高いのに対して年収が低いので、Rent to Income Ratioが少し高めになります。

この同じ34%を使って家賃を払うのに必要な年収を逆算すると、Hawaii Kai 物件で$77,800、Waikiki 物件で$70,600,　Downtown 物件においては$67,000の世帯年収が必要となります。ハワイでどのような仕事をしている世帯が$67,000 – $77,800の年収を稼いでいるのでしょうか。Indeedによるとハワイで人気の職種ごとの年収は以下の通りです。

（ソース：https://www.indeed.com/salaries/Salaries,-Hawaii）

これを見ると、平均年収は$33,000-53,000のレンジに集中していますね。この年収だと一人で住むのはいずれの物件も金銭的に難しいので、共働きのカップルが住むと想定するのが無難でしょう。

職場は大半の仕事がDowntownやWaikiki周辺になると思うので、Hawaii Kai物件に住むとなると車が必要になります。幸いにも本物件にはParkingが２つついているので、別々の車で通勤するのが可能ですね。ナイスです！

ハワイホノルルの3つの物件のうちどれを買うべきか

３つの物件を比較しましたが、いかがでしたでしょうか。私なら一番築浅で、実質利回りが一番高く、アメニティも一番充実しているHawaii Kai物件を選びますね。　

しかし、現在のハワイは、コロナショックで失業率が高止まりしており、$1,900 – $2,200の家賃を払えるテナントを探すのはいつも以上に大変だと思います。家賃を下げてテナントを入れると、その分賃貸利回りも下がってしまうので、物件価格が十分に下がるようであれば、検討しても良いかなと思いました。

コロナ過のハワイ不動産動向及びにハワイ経済動向についてはこちら

また、上記の情報は全てZillowから拾えます。Zillowの使い方についてはこちら

いくらアメリカ不動産とはいえ、海外不動産となるとだいぶ敷居が上がりますよねー。都内のワンルームだと手続きも簡単ですし、かつ自己資金なしのフルローンで買えちゃいます。一方でアメリカ不動産は、言語の壁もあり、物件の選定、購入、管理、売却とそれぞれどうしたらよいかわからないですよね。そのため、日本で海外不動産を扱っているエージェントにすべて任せちゃおうと簡単に結論づけてしまっていませんか？！

もちろん日本のエージェントに任せるのも一つの方法ですが、その場合気になるのが、果たして適正価格で買えるのかだと思います。私は損をするのが大嫌いな性格で、日本のエージェントが主催するアメリカ不動産のセミナーに行った際には、提示されている金額が適正かどうかを必ず自分でリサーチしています。

加えて、エージェントから提示される物件は市場にある物件数と比較するとほんの一握りです。もっと自分のニーズにあった物件が市場にないのか気になります。今回は、このような懸念を抱えている方にはぴったりのZillow（ジロー）アプリについてご紹介させて頂きます！

リンク：https://www.zillow.com/

Zillowで物件検索

気になる物件のアドレスを直接サーチバーに入力する方法と、フィルター機能を使って、候補物件を絞り込んでいく２通りあります。

 私は以下の条件を入れて絞り込みました：

• • 場所:ホノルル
  • 価格:50万ドル以下
  • 間取り: 1bed以上、1bath以上

そうすると、以下の通り690件も該当する物件が出てきました！

（Source: Zillow)

その中でも一番気にロケーションになる以下の物件を選んでみましたー。

 （Source: Zillow)

（Source: Zillow)

上記のマップの通り、ワイキキビーチまで歩いてすぐの物件で、大きなバルコニーもついています。好立地なので、海、ショッピング、食事、ナイトライフがすべて徒歩圏内です！まさに私が憧れるライフスタイルですー。

それでは、Zillowを使ってこの物件のを更に詳しく見ていきましょう！

ZillowのOverview (物件基本情報)

右側に表示されている基本情報について説明しまーす。

(Source:Zillow)

• $449,800(１ドル=106円換算で約4,800万円)。
• 1bd 1baとありますが、1bedroom 1 bathroomの略。
• 494 Square Feetとありますが、物件の面積で1 Square Feet= 0.0929 Square Meterなので、46平米に値します。
• Zestimateは　Zillowが独自のアルゴリズムで算出する物件の適正価格です。$449,803と売価とほぼ一緒です。恐らくオーナーはZestimateをベースに売値を決めたのかもしれないです。
• Paymentの$1,913は購入した場合の月当たりの費用です。住宅ローン、共益費、保険、固定資産税が本来含まれています。しかし、注意頂きたいのが、費用が抜けているケースが多く、現にこの物件も共益費である＄898が計算から抜けています。従って、$1,913に$898を足した$2,811が正しい金額です。共益費の探し方は後ほどカバーします。

ZillowのPrice and Tax History (販売価格＆税履歴)

Zillowでは過去の販売価格も教えてくれます。また、実際に販売に至らなくても、売り出されていた価格がどうだったかの履歴もあります。

(Source:Zillow)

この物件は、2019年6月に$490,000で売りに出されて、3か月後の９月に取り下げられ、2020年1月に$469,000に値下げして売りに出され、6月に取り下げられ、8月に$449,800まで更に値下げして売りだされています。所有者は売却に苦戦している様子ですね。

 ちなみに、上記を見ると2008年に$1,000で売られてたことになっていますが、どう考えても異常価格なので、いったん無視します。その一つ前の売却履歴は2007年4月でして、$418,000で売却されています。そこから比較すると、現在は$30,000値上げですねー。

ZillowのHome Value (物件価値)

こちらでは過去の販売価格に加えて、Zillowが算出する適正価格も見ることが可能です。

ここにあるZestimateとは、Zillowによる適正価格です。現在の適正価格は$449,803ですが、2012年の適正価格は何だったのか、また、2021年の未来予測まで10年間の推移が見れます。これによると2021年7月には、$439,000と現在の価格よりも約$10,000下がると予想していますね。となると急いで買う必要はないですね！

 また、Waikiki, Honoluluといった地域相場も同じ期間でわかります。2021年の予想は、どちらもフラットかやや下落傾向になっていますね。不動産の土地勘がない人にはとてもありがたい情報です！

ZillowのMonthly Cost (月費用)

購入後の毎月の費用がわかります。日本在住の日本人の方は、現金購入が多いので、その場合は住宅ローンの部分は無視してください。

• Principle & Interestは住宅ローンの返済額で$1,647
• Morgate Insuranceは住宅ローン保険で$0
• Property Taxは固定資産税で$109
• Home Insuranceは住宅保険で$157
• HOAは管理費、修繕費、共益費でN/A:

ワイキキにあるコンドミニアムで共益費が0のところは基本ないので、以下のFacts and Features –>  Other Factsをよく見てみてみたところ、ここにMaintenance Expenseが$898と記載がありますね。このようにHOAがMonthly Costから抜けているケースがあるので、その場合はFacts and Featuresの中を探してみてください。

HOAは購入後毎月発生するラニングコストとしては基本一番大きいので、この情報なしに購入判断をするのはとても危険です。

日本で5,000万の新築マンションを買ってもせいぜい管理費と修繕費合わせて月当たり3-4万円で済みますが、ハワイでは古い物件が多いので、その分HOAが高額になります。本物件のように、同じ5,000万程度の物件でも月に10万円くらいかかるところが数多くあります。物件購入したのに、それでも家賃払い続けている感覚ですね笑　これはとっても痛いです。。

ZillowのRental Value(賃貸価格)

Zillowは賃貸に出したらいくらで貸せるかも予想してくれます。　物件を賃貸で回したい人には超ありがたい情報ですよね！

Zillowによると、この物件の予想賃料は$1,995だそうです。物件価格が$449,800ですので、$1,995*12か月=5.3%の表面利回りがあります。ただ実質利回りはここから相当下がります。HOAの$898と固定資産税の$109 保険の$157を足すと＄1,164です。要するに保有するだけで毎月のラニングコストが$1,164かかるということです。。。そこに物件管理手数料の10%を加えると$1,364です。$1,995の賃料から1,364を引くと$634しか残りません。一年のうち1か月間は空室が発生すると想定すると、実質利回りは1.3%まで低下します。。

これがワイキキ周辺物件の最大の欠点だと私は思っています。日本のワンルーム投資と比較すると賃貸利回りは圧倒的に不利です。（以前に文京区のワンルーム投資とワイキキ今度の投資性を比較したので、ご興味があればこちらをご覧ください！）

ZillowのRequest Tour (内覧予約)

Zillowでは、単にエージェントと話すだけではなく、オンライン上で内覧まで予約できます！

もし興味がある物件があればぜひとも直接エージェントと話してみてください！

最後に

Zillowいかがでしたでしょうか。日本にいるエージェントに頼らずとも、自分でアメリカ不動産物件を探せて、適正価格や必要経費ががわかり、そして現地のエージェントと直接コミュニケーションがとれ、内覧までできてしまうということで、アメリカ不動産購入の敷居が一気に下がったのではないでしょうか！？コロナ禍ではバーチャルの内覧も実施しているようで、現地に行かなくても内覧ができる物件が多いようです！

英語ができる人は、Zillowさえ使えれば日本のエージェントを一切通さずに購入できちゃいます！　もし何かご質問があればお気軽にご連絡ください！

またZillowの株投資に興味がある人はこちらの記事をご覧になってください！

以前コロナ禍でハワイの不動産価格がどうなるかの予測を、ハワイの失業率と不動産価格の相関関係に基づいてさせて解説させて頂きました(以前の記事はこちら）

今回は、コロナ禍のハワイ不動産動向をデータを用いてアップデートしたいと思います。対象地域は、アーバンホノルル（ダニエルK空港からカハラまでの地域）で、物件タイプはコンドミニアムに絞っております。おそらくハワイ不動産を購入されている日本人の大半の方がこの地域で購入をご検討されているのかと思います。まずは、コロナの状況をアップデートします。

ハワイのコロナの状況

ハワイのコロナ感染者は、日本と同様に直近で上昇しております。以下１日当たりのハワイの新規感染者数になります。7月31日で122人の新規感染者数になっております。これは８月１日に過去最高の472人を記録した東京よりかは低いですが、ハワイ人口が140万人、東京人口が約1,000万人ですので、新規感染者数の10万人当たりの感染者数は、ハワイが8.7人、東京が4.7人ですので、ハワイの方が2倍近く高いことになります。

また、ハワイを訪れるビジター数も言うまでもなく激減しています。ハワイは渡航14日待機制限を設けており、気軽に行く気にはなりませんよね。９月から渡航前の72時間以内にコロナ検査を受け、結果が陰性だったことを示せれば、待機制限は免除されるようですが、そう簡単に検査を受けられる環境が整っているわけではないので、これにより一気に観光客数が戻って、ハワイの観光業が盛り返すことは考えにくいです。

Urban Honolulu Condominium データ 2020年 6月

ホノルルのコンドミニアムの不動産市場を総括すると、住宅ローン金利が史上最低水準で借り入れ可能になっているのにもかかわらず、売主が売りたい価格で売りにくい状況になっており、物件を売るのにより時間を要しています。その結果、物件中間価格が下がっていると解釈できます。売出物件数は減っているので、その分価格下落を抑制できていると推測できます。以下、一つ一つの指標を見ていきます。データはRedfinからとってきています。

中間売却所要日数（Median Days on Market）: 2020年6月の実績は87日となっており、1年前の72日よりも15日増加しています。従って、売却するのにより時間がかかっているということになります。

中間価格（Median Price）: 2020年6月の実績は$420Kとなっており、1年前の435Kから15K(約160万円)、-3%下落しています。

最終売価vs売主希望売価 （Average Sales to List Percentage）：100%であれば売主が売りたい価格で売れたことを指す指標です。2020年6月の実績は97.8%となっており、1年前の98.3%よりも0.6%下落しました。売主希望価格で売れにくくなっていることを示しています。

住宅ローン金利％（Mortgage Rates）: 2020年6月の実績は3.0%となっており、1年前の3.8%よりも0.7%下落しました。3.0%という水準は過去最低水準になっており、不動産を最小限のローンコストで買えるということです。

新規売出物件数（New Listings）: 2020年6月の実績は473件となっており、1年前の649件よりも-27%下落しました。

売出物件数(Number of Homes for Sale): 2020年6月の実績は2085件となっており、1年前の2034件よりも-10%下落しました。基本的に物件が少ない分、買い手が競い合って価格が上がるのですが、そうなっていないようです。

販売成立件数 (Homes Sold):2020年6月の実績は310件となっており、1年前の459件よりも-32.5%下落しました。

次に、ハワイ市民の懐事情をみてみましょう。家計が厳しくなると家を売らなければなりませんし、同時に物件を買うのも難しくなります。ハワイ物件売却数に占める外国人バイヤーの割合が3-4%と思ったより少ないので、やはり現地経済状況の影響はもろに受けます。

コロナ禍のハワイ失業率推移

2020年4月に過去最高の23.8%をつけてから回復しており、 5月は23.5%、6月には13.9%にまで下がりました。観光客数がほぼ0の状況が続いている中、一時的にクローズしていた店やレストランを地元市民向けに再開したことが失業率の低下に寄与しているようです。とはいえ、リーマンショック時の2009年でも7.2%だったので、その約2倍の水準で、類を見ない経済打撃を受けていることは事実です。

失業者向けの経済支援

コロナで一時的に職を失ってしまった市民向けにアメリカ政府と州が大規模な経済支援策を打ち出しており、実際に仕事をしていた時よりも収入が増えた人もいるようです。しかし、その失業者向けの支給額のうち1週間当たり$600分が7月いっぱいで切れる予定で、政府が支援延長を検討しており、まだどうなるかの最終判断は下りておりません。もし支援が延長されなかった場合、失業者が得られる1週間当たりの支援額は、以下の通りハワイ州で約$1080から$480に減ってしまいます。

これまでは政府の経済施策によって持ちこたえていた家計が、これからは顕著に悪化する可能性があるということです。こうなるといよいよ不動産動向へも大きな影響があるのではないでしょうか。ただ、コロナによって本土からハワイへ移住してくる人が増えるかもしれません。そうなった場合、ハワイの不動産需要は高まりハワイ経済不況による不動産価格の押し下げ圧力を幾分か相殺してくれるかもしれません。ということで人の流れも見ておきましょう。

コロナで本土からハワイへの移住者が増えるか

米国ではWork From Home（在宅勤務）の浸透が、コロナによって拍車がかかっております。先日、Twitterが社員に対して永久的な在宅勤務推奨案を打ち出しました。また、フェースブックも今後大半の従業員が永久的に在宅勤務ができるように体制を整えていくと宣言しております。

Apple, Facebook, Google, Twitter, Amazon, Microsoftといった先進的なIT企業が多いアメリカでは、日本より早いペースで在宅勤務の定着が進みそうです。そうなると、このようなIT企業で働いている社員は、サンフランシスコやシアトルといった家賃が異常に高く、天候が芳しくない都市に住み続ける必要がなくなります。

このようなIT企業の社員は高給取りですので、ハワイで住むことも可能なはずです。また在宅勤務のトレンドからくるハワイ移住のみならず、既にリタイアされている本土の裕福な人々もハワイに移住することは可能です。一体、人の動きはどうなっているのでしょうか。また、Redfinのデータを参照してみてみましょう。

以下のランキングは、米国で人口の流出が多い都市TOP10です。New York, San Francisco, Los Angelesといった不動産価格が高い大都市の人口が顕著に減っているのがわかりますね。

以下のランキングは、米国で人口の流入が多い都市TOP10です。ここでは、Phoenix,Sacramento、Las VegasといったLos Angeles, San Francisco近郊で不動産価格が安い都市に人口が流れていることがわかりますね。8位のMiamiは、ハワイのようなビーチリゾートがあり、多くの観光客を集めています。不動産価格は$330Kとハワイより安いです。

上記の通り、米国全体のトレンドとしては、不動産価格が割高の大都市に住んでいた人口が、より不動産価格が安い郊外に流れているようですが、残念ながらハワイはそのTOP10に入っていません。その理由は恐らく、１）不動産物件が比較的高い、２）物件の数が限定的、３）本土と距離があり精神的な敷居が高い、の３つではないでしょうか。

また、上記は人口の動きを捉えており、別荘を買った場合はデータに含まれておりません。ハワイは特に別荘需要が高いので、コロナにより別荘需要が上がれば、その分不動産価格は上がります。上記のRedfinによる不動産販売成立数も対前年比で減っているので、別荘を含めてもハワイ不動産市場が落ち込んでいるマといえます。

今後ハワイ不動産価格はどうなるか

上記のどのデータを見ても、ハワイ不動産価格が上がるようには見えません。

コロナが集約するまでは観光業が復活しないため、ハワイ経済の展望は暗く、失業率は高止まりし、その上今までもらえていた失業手当が減額となると、現地の労働者階級が住むような平均的なコンドミニアム価格は下落するのではないでしょうか。私は、ホノルルの安価なコンドミニアムを買って、家賃収入を得ることを目指しているので、まだ物件購入は待ってもいいかなと思っております。

一方で、コロナによりハワイの別荘需要は上昇するかもしれません。ハワイは物件が少ないわりに、ハワイに別荘を持ちたい人は世界中にいます。今はまだデータには反映されていないようですが、もしコロナがきっかけで、ハワイのような最高のリゾート暮らしをしたいと思う人が増えれば、高級コンドミニアムの価格は一気に上昇するのではないでしょうか。