競売物件は儲かるのか!?実際に入札して試してみました!

 

競売物件投資を決めた背景

市場価格よりもだいぶ安く買えると言われている競売物件。以前から不動産投資を検討はしていたものの、なかなか納得のいく賃貸利回りの物件が見つからなかった私にとっては好条件に映り、競売物件を検討し始めました! 

もともと東京都内のワンルーム投資に興味を持っていたのですが、近年、物件価格がかなり上昇しているものの、賃料はインフレしていないため、賃貸利回りが大分低くなっていました。リーマンショック当時から物件価格は34割は上昇している物件が多く、リーマンショック当時投資していれば実質賃貸利回りベースで4-5%くらい期待できた物件が、それから築年数を10年以上プラスしているのにも関わらず、実質利回りが3%を切る水準で売りに出されており、全く魅力を感じらない状態です。

 人口が減少に転じており、かつ経済も長年停滞している日本において、今後も不動産価格が上昇し続けると見込むのも楽観的過ぎるのかなーと考えており、物件の残存年数で投資額に見合った賃貸利回りが稼げることを条件にして探していましたが、そんな中古物件は現れず。。。むしろ現時点の空室率5%が今後3040年続く想定で収益予測を立てているエージェントが都合の良さにうんざりしていました。これから人口が減ってかつ築年数がどんどん古くなる物件がなんで今の空室率を維持できるのか理解できません。

 それでも不労所得には強い興味があったので、利回りにこだわり続けて色々検索していたところ、競売物件にたどり着きました! そして、なんとラッキーなことに以前投資を検討していたマンションが競売になっているではありませんか!! これは運命だと思い、入念なリサーチをした上で、入札してみました!今回は競売物件入札の体験について共有させていただきます!

 

そもそも競売物件は大丈夫なのか?

住みたい物件を見つけたとはいえ、競売物件と聞くとちょっと手を出しにくい印象を受けますよね?質の悪い人が住んでいたらどうしよう、その場合、退去してもらえるのか?とか、物件がボロボロで多額のリフォームが必要になったり、何らかの瑕疵があったら自己責任だとか、いくつもの懸念点が浮かびますよねー。一番気になる2点について解説します。

物件に瑕疵があったらどうするか:競売物件はいったん買ってしまったら返品/返金できないと思ってください。そのため、裁判所が提供してくれる資料である3点セット(後ほど説明)をしっかり見ること、もし前所有者に連絡が取れる場合は物件のコンディションについての話を聞く、あるいは物件を実際に見せてもらうことで、最大限リスクを軽減することが賢明です。

住居者がいたらどうするか:住居者に対して立ち退き要求ができ、6ヶ月間の明け渡し猶予期間内に立ち退かなければなりません。もし6か月を過ぎても立ち退かない場合は、強制立ち退きを執行することができるとのことです。実際に立ち退きとなると債務者への負担が大きいので、できる限り誰も住んでいない競売物件を買いたいところですよね。これも3点セットで確認できます!

上記の通り、普通に不動産エージェントから物件を買うより手間もかかるし、リスクもありますが、それを苦なくできる人には安く物件を仕入れる良い手段になりえますね。

入札した競売物件情報

それでは早速入札した物件情報を共有します!

    • 物件名:LA PRYLE新横浜
    • 築年:2005
    • アクセス:新横浜駅徒歩7分。菊名駅徒歩14
    • 階:6
    • 間取り:1LDK
    • 広さ:38平米

裁判所が3点セットと呼ばれている1) 物件明細書、2) 現況調査報告書、3) 評価書というものを作成してくれ、ネット上で閲覧可能です。残念ながら3点セットは転載、転用が禁じられているのでご自身で以下のサイトをご覧になってください!気になる物件をを選んで、3点セットをダウンロードというボタンを押せば入手できます。現在競売にかかっている物件のみ、三点セットが閲覧可能になっております。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

3点セットによると以下のことがわかりました:

    • 物件のコンディションは良好(資料に物件の写真4枚あり)
    • 住居者なし(前所有者は退去済み)
    • 前所有者の置物なし
    • 滞納金が管理費、修繕費、駐車場代含めて10万円弱

上記の通り、競売物件とはいえコンディション良好で、滞納金は10万円、住居者なしで即入居可能となると、普通の中古マンションを購入するのとほぼ同じですよね! エージェントを通して買うと、物件価格に対して3%の手数料を取られるので、その分こっちを買った方がお得になります!

一点気を付けなければならないのが、3点セットにある写真だけでは水回りや機器周りがちゃんと機能するかが記載がないので、その部分は事前に情報がない中で判断をしなければなりません。この物件の場合、2005年築の築浅だったので気にせずに入札しましたー。

競売物件の入札額の決め方

肝心な入札金額の算出根拠ですが、事前リサーチにより以下の情報がわかりました:

    • 売却基準価額: 1,358万円
    • 入札可能最低価格:1,086万円
    • 同じマンション&同じ間取り物件の現在の売出価格:2,350万円
    • 同じマンション&同じ間取り競売物件の過去落札価格(3年前):1,950万円
    • 同じマンション&同じ間取り想定賃料:10.5万円(共益費込み)

 一番上の売却基準額とは鑑定評価が参考にされる裁判所がつける価格で、市場価格よりだいぶ安くなっています。

現在の市場価格を調べたところ、同じマンションの同じ間取りの物件が2,350万で売りに出されていました。また、3年前に同じマンションのこれまた同じ間取りの物件が競売にかかって1,950万で落札されていたので、1,950/2,350=83%、競売物件は市場価格よりも17%割安で落札されたということになりますね! 果たしてこれが競売物件の相場なのかはわかりませんが、目安として使えますね。

競売物件の入札は一度しかできず、同時にリアルタイムで他者の入札金額がわからないので、セリでどんどん値段が吊り上がる原理が働きません。私はこれを安く買えるチャンス?と捉えました。仮に競売物件の入札がリアルタイムのセリだった場合は、一番高く出したい人/出せる人が必ず勝つ仕組みになりますので、ほんの少しでも物件を安く仕入れられれば良いという不動産会社が個人には到底採算が合わない水準でセリあうことが容易に想像つきますが、お互いがいくらで入札したかわからないとなると、みんな欲を出して大分低い金額で入札するのではと都合よく解釈しました!

元々実現したかった実質利回り5%が取れるように入札金額を逆算すると、1,411万になりましたので、14,112,222円で入札書を提出をしました。3年前の1,950万円からするとだいぶ安いですが、そこまで払ってまでこの物件をほしくなかったですし、今回は運に賭けてみることにしました!

 

競売物件の入札の手続き

入札するには、以下の4点を裁判所に提出しなければなりません。

入札書:競売物件を管轄している裁判所に取りに行くか郵送で送ってもらうかの2通りあります。私は初めてだったので、横浜地方裁判所まで取りに行ってきました!立派な建物でしたー。

用紙は以下になります。入札額のけたを間違いないようご注意ください!

 

 暴力団員等に該当しない旨の陳述書:これは用紙に署名するだけで簡単です。

 入札保証金振り込み証明書:金融機関に足を運んで裁判所に保証金を入金すると同時に、証明書を発行してもらわないとなりません。保証金は売却基準価額の20%でして、本ケースでは2,716,000円でした。

もし落札できた場合は戻ってきませんが、落札できなかった場合は返金されます。ご注意いただきたいのが、落札後に物件購入を諦めた場合でも、この保証金は戻ってきません! 本当に欲しい物件なのか、もし入札した場合どうファイナンスするのか目途をつけた上で臨んでください!

 

入札書提出日の前3か月以内に発行された住民票(マイナンバーが記載されていないもの)

 

本当に競売物件を買って大丈夫?入札までにすべき事前リサーチ

以前から投資を考えていたマンションだったとはいえ、初めての入札だったので、可能な限り下調べをしました。3点セットを入念に読んだ以外にも以下を実施しました。

  • 実際にマンションに行ってマンションの立地、日当たり、雰囲気をチェック: もともと内覧に行ったことがある物件だったのですが、改めて足を運んで周辺を散策しました。大通りに面していて、すぐ隣にプリンスホテルと横浜アリーナがあり、プリンスホテルには雑貨、インテリア、レストラン、カフェ、食品スーパーが揃っているペペというショッピングモールが入居しています。プリンスホテルからは羽田空港へのバスが出ており、徒歩7分の新横浜駅からは新幹線に乗れるなど、アクセスは申し分ない物件でした!また雰囲気も、若い人が多く、活気があり魅力を感じました!日当たりはあまり良くないですが、若い人が賃貸する分には問題ないと思いました。

 

  • ピンポンを鳴らして人が住んでいないかチェック: 3点セットには誰も住んでいないと記載されていましたが、念には念を入れて、該当物件を3回日にちを変えてピンポン押しに行きました。案の定誰も出ませんでしたが、もしかしたら居留守を使っているのでは?と思い、隣に住んでいる人にもピンポンを鳴らし聞いてみたところ、住居者いないことが確認できて安心しました!

 

  • マンションの管理人に前所有者について聞く:もし怖い人だったら厄介なので、どんな人か管理人に聞いてみました。360戸あるマンションだったので、部屋番号を言ってもわかるわけないと追い返されました笑。そりゃそうですよね笑。小さなマンションだったら管理人さんに聞くのは有効かもしれませんね。

 

  • 管理会社に電話して前所有者について話を聞く:こちらも同じくわからないし、わかったとしても個人情報は提供できないとの一点張りでした。

 

  • 裁判所に行って前所有者の実名をチェックする:ネットでダウンロードできる3点セットからは前所有者の名前が消されています。しかし、裁判所にある元本では名前が見れます。念のため前所有者の名前をグーグル検索してみて悪い情報が出てこないかチェックしました。何も出てこなかったので一安心でした!

 

競売物件の入札結果発表!

改めてこれまでの情報をまとめますと以下の通りです:

    • 物件市場価格:2,350万円
    • 売却基準価格:1,358万円
    • 3年前の落札価格:1,950万
    • 私の入札金額:1,411万円

もし運が良くて、他に入札者が少なければもしかしたらいけるかなーと少し期待して結果発表日を待っていたのですが、結果は衝撃でした。。。

    • 入札参加者数:18
    • 落札価格:2,356万円
    • 落札者資格:法人

3年前の落札金額どころか、市場価格までも上回る金額での落札でした。。。この金額だと実質利回りはちょうど3%くらいで、都内のワンルームマンションを不動産エージェントからかうのと同じ水準です。 ということで、私の経験においては、競売物件は特段儲からないということがわかりました。いろいろとリサーチをしてみたところ、地方の1戸建て物件を利回り15-20%になる価格で落札するのが、競売物件の一番の狙いどころみたいなことが書かれていたので、本当に儲けたい人はその観点でも検討してみてください!

以下が参考にした本でした!