投資するならどっち? 日本不動産 vs アメリカ不動産 -マクロ経済比較

サラリーマンの多くの方が目指す不労所得。その一番人気といっても過言ではないのが不動産投資ではないでしょうか。最近は、東京都ワンルームマンション投資に加えて、海外不動産投資も活発になってきましたね。私もよく海外不動産セミナーに参加するのですが、毎回大勢の方が参加されております!

海外不動産の中でもアメリカは、世界一の先進国で、安心して投資できるメリットがあり、特に注目度が高いです。

今回は、日本不動産投資とアメリカ不動産投資の展望をそれぞれ理解すべく、不動産収益に関わるマクロ経済指標を日本とアメリカで比較してみたいと思います。特に、将来の不動産価格、物件稼働率、賃料を大きく左右する人口成長と経済成長に焦点をあててみました。その上で、アメリカ不動産の直近の価格と賃料を推移を見てみました。

 

日米人口比較: 2015-2060年

 

日本の人口は、2015年の127百万人から、2060年の87百万人へと32%減少。一方で、米国の人口は、321百万人から417百万人へと30%増加。日本の人口の2.5倍だった米国の人口が、5倍近くに跳ね上がることになるんですね。

(ソース:厚生労働省)

人口が減少する日本では、不動産物件の購入需要と賃貸需要が減ることで、不動産価格が下落、賃料も減ってしまうと推測できます。逆に、人口が増加する米国では、その逆が予想できますね。

日米GDP比較 2018-2060年

 

日本のGDPは、2018年の4.7兆ドルから2060年の4.6兆ドルへと2%縮小。一方で、米国のGDPは、19.2 兆ドルから34.2兆ドルへと78.1%拡大。これにより、日本のGDPの約4倍だった米国のGDPが、7.5倍近くになります。

(ソース:日本経済研究センター)

GDPが成長しない日本では、不動産を購入、賃料を払うために必要な経済力が伸びないが、GDPが成長する米国では、経済力が伸びるということですね。(単位:兆ドル、2014年換算)

上記の通り、日本vsアメリカの国レベルの比較では、米国不動産市場展望の方が格段明るく見えるますが、実際のところ米国不動産はどのような価格と賃料で推移しているのか調べてみました!

アメリカ不動産価格推移(2010-2020)

 

(Source:Zillow)

上記の通り右肩上がりで上がっているようですね。2010年の$170K付近から2020年には$240K付近まで価格が上昇しております。直近11年間で40%の上昇です。キャピタルゲインが期待できますね!

$240Kと聞くと安い!と思われる方が多いと思いますが、人気のニューヨーク、サンフランシスコ、ロスアンゼルス、ホノルルといった都市部では、その2倍も3倍もする価格に跳ね上がります。

 

アメリカ不動産賃料推移(2010-2020)

 

(Source:Zillow)

賃料も同じ傾向にありますね。2011年の$1.22K付近から,2020年には$1.58K付近まで上昇しております。こちらは30%の上昇になります!

日本でも、リーマンショック以後、都市でマンション価格が上昇傾向にありましたが、賃料はそれに追いついて上昇しておりませんでした。それに比べると、アメリカ不動産の賃料インフレはインカムゲインの上昇が期待できますね。

上記の不動産価格と賃料は、あくまでも国レベルでの平均値であって、場所によってトレンドは大きく異なります。次は、特に人気の高い東京のワンルーム投資とハワイコンドミニアム投資の収支比較をしてみました!興味があればご一読ください:投資するならどっち?東京ワンルーム vsハワイコンドミニアムの収益比較

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