コロナの影響で経済活動が制限され、世界的に経済成長が鈍化しています。IMFは、コロナ感染拡大前の2020年1月に2020年の世界GDPを+3.3%成長と予測していましたが、2020年4月の予測では-3％減少に大きく下方修正しています。アメリカは-5.9%の減少、日本も-5.2%の減少と、日米はどちらもリーマンショック並みの減速になってしまうようです。
コロナで顕著に悪影響を受けているのは、世界的な外出自粛により旅行客が大幅に減った観光産業です。特にハワイは、GDPの21%を観光産業が占めているので(source:Wikipedia)、その打撃は何倍も大きいはずです。
今回は、コロナがハワイの不動産に与える影響と、ハワイの不動産価格の見通しについて考えてみました。私はハワイ（主にホノルル）に家を持つことが昔からの夢で、それに向けて仕事＆投資に精力を注いできました。特に、私が狙っている平均的な収入のローカル世帯が住める価格ゾーンの家にご興味がある方には参考になるかと思い共有させて頂きます！
ハワイ不動産価格推移 1980-2019
まずはハワイ不動産価格がどのように推移してきたかを調べてみました。以下のグラフは1980年からの2019年のハワイ物件の年間平均価格（Transactionベース）を表しています。1980年1-3月期を100％としていて、2019年には 659.5％なので、直近40年間で6.6倍にまで上昇したのですね！
（Data Source: Federal Reserve Bank of St Louis）
価格トレンドは概ね右肩上がりで伸びてきていますが、全く下がらないわけではなさそうです。例えば、2007年に539.4%だったのが、2012年には443.4%まで下げており、約-18%の下落になります。これは、明らかにリーマンショックの影響ですね。よく不動産エージェントの方々から伺うのは、ハワイは世界中から需要がある一方で、不動産供給が限られているため、価格の下落は限定的とのことです。確かに他の地域と比較するとそうかもしれませんが、買う側からしてみれば、-18％でも安く買えるのであればそうしたいですよね。
-18%の下落率とは、元々5000万円のコンドミニアムなら4100万円まで下がることになります。この900万円の差は大きいですよね！
何がハワイの不動産価格に大きく影響を与えているのか気になりますよね。リサーチしたところ、どうやら失業率が不動産価格と密接に関係しているその二つを見てみましょう！
ハワイ失業率と不動産価格の関係性
以下のグラフは、オレンジがハワイの失業率％の推移(左軸の2%から8%の範囲)、ブルーが不動産価格の対昨年比の変化率％になっています(右軸の-20%から25%の範囲)。失業率と不動産価格変化率が綺麗に反比例していることが一目瞭然ですね！失業率が上がると、不動産価格が下がる！
（Data Source: Federal Reserve Bank of St Louis）
普通に考えても、失業者が増えると不動産購入を検討していた人は買い控え、需要が減りますし、同時に、不動産保有者はローンが払えなくなり売りに出だす人が増え、供給が増えます。需要が減る中、供給が増えるので、価格は必然的に下がりますよね。
ハワイの高級不動産に関しては、失業率が上がろうが保有者は大富豪の方が多く、資金面で余裕があるため、投げ売りをする必要がなく、不動産価格への影響は限定的だそうです(よくエージェントからそう聞きます)。
一方で、一般の方が住めるよりリーズナブルな価格の不動産に関しては、保有者、購入者共にローカルが多くなり、その中には観光業に従事されている方も多数いるので、コロナ影響で観光業が冷え込めば失業してしまいます。2019年に購入されたハワイ不動産物件に占める外国人割合はたったの３％程度ですので、やはりローカルの方々の経済状況が大いに反映されます。
資金を潤沢に持っている賃貸収入目的の投資家としても、失業者が増えて賃料が下がるかもしれない、あるいは払ってもらえないかもしれない状況下で投資はしないですよね。
では、実際に観光業が落ち込んで失業率が高かったリーマンショック時代に、不動産価格はどう推移したかズームインしてみましょう！
リーマンショック中のハワイ失業率と不動産価格の変化
リーマンショック時の失業率は、2007年の2.8%から2009年に7.2%まで上がり（黒の点線の矢印）、2010年-2011年も高止まりで推移していました。不動産価格は、2005年の+24.4%という急上昇を遂げた後、2008年には-4.9%の下落に陥り（赤の点線の矢印）、2009年に-8.6%, 2010年に-3.9%、2011年に-1.5%の下落と、低迷が続きました。
（Data Source: Federal Reserve Bank of St Louis）
元々リーマンショック前に価格が急上昇していたこともあり、ある程度の調整が入ったとも解釈できますが、リーマンショック以外の期間を見ても、失業率と不動産価格は綺麗に反比例しているように見えるので、世界有数のリゾート地であるハワイでも失業率が不動産価格に与える悪影響は避けられないということですね。では、リーマンショックで7.2%まで上がった失業率は、コロナショックで何％まで上がったのでしょうか。
コロナショックを受けたハワイの失業率
HawaiiNewsNowによるとハワイの失業率は4月になんと35%に達したそうです。過去前例のない高い水準です。リーマンショック時でさえ7.2%だったので、その5倍にも及びます。
それもそのはず、観光客数はロックダウン前の3月ですら対昨年度比-53%という大幅下落。ロックダウン中の4月の観光客数はほぼゼロになるでしょう。この観光業の大不況を受けて、日本と違って解雇が容易なハワイでは、大幅な人員削減が行われてしまったのですね。ハワイで出会ったレストランのウェイター、ホテルの受付、ハウスキーパーの方々は、皆さんとてもフレンドリーで親切だったので心苦しいです。。。一刻も早くコロナが収束し、観光業が再開することを祈っております。
話を戻して35%の失業率が不動産価格に与える影響ですが、失業者の方の経済的ダメージを軽減すべく政府が救済策に乗り出しております。これも不動産価格に影響してくるので調べてみました。
コロナショックに対する政府救済施策
コロナショックにより職を失った、あるいは収入が大幅に減った方を対象にアメリカ政府は以下の救済施策を打ちました：
- 不動産オーナー向けの対策：最大360日間ローンの支払いが免除され、その分の支払いはペナルティーなしで延期できる（Federally Back Mortgageをいうハワイ全体のローンの6割を占めるローンが対象）。
- テナント向けの対策：4月は家賃が払えなくてもオーナーは立ち退き依頼の手続きができない。また、ある一定の条件を満たす場合は、2020年7月25日まで、またはロックダウン終了後最大120日間は立ち退き依頼の手続きができない。
このような救済施策のおかげで、今すぐに不動産を売却せねばならないケースは抑えら、直近で不動産が急落するということはないかもしれません。とはいえ、いつまでも高い失業率が続くことになると、政府支援の期限が切れて破綻するケースも増えますし、不動産を購入する収入もないとなると需要も下がるので、不動産価格は下がります。では、コロナショックで前例のない失業率を招いてしまったハワイ観光業の展望はどうなのでしょうか。
今後のハワイ観光業の展望
ハワイ観光業の展望は、どの程度コロナ影響が続くかに一番大きく依存します。残念ながら、コロナがいつ収束するかは現時点では誰もわかりません。先日、トランプ大統領がワクチンは2020年内に開発できると宣言しました。専門家によると今から1年以上かかるとの見解だそうですが、仮に年内に開発できたとしても、コロナ前の世界にはすぐには戻らないと思います。
なぜかというと、ワクチンが開発できたとしても、1) 果たしてワクチンは万人に効くのか、2) どこまでコロナ感染症状が完治するのか、3) 副作用はないのかの3つの課題が残ると思います。もし1) – 3)を完璧にクリアしたワクチンが完成しれたとしても、人々のマインドが変わるのに時間がかかります。というのも、コロナを普通の風邪のように気軽にひけて、普通の風邪のように気軽に薬を飲んで直せるという確信を持てない限り、人々は極力コロナ感染の機会を避けると思います。
ワクチン開発が1年後の2021年4月になり、そこから人々のマインドを変えるとなると、2021年にハワイ観光客数がコロナ感染前の2019年の水準に一気に戻ると考えるのは非現実的です。
失業率が改善しないとなると、過去事例を見る限りは、不動産価格は下落傾向になります。2021年ホノルル不動産価格はどうなるのかアメリカNo1不動産アプリのZillowの予測を参考にしてみました。
Zillowの2021年ホノルル不動産価格予測
Zillowは、2021年3月のホノルル不動産価格は$705,049になり、2020年3月の水準よりも-3.7%下がると予測しています。どこまでZillowがコロナの状況を織り込んでいるのかはわかりませんが、下がることが予測されているのは明確です。
(Data Source:Zillow)
まとめ
これから最低１年くらいは、1)コロナの収束、2)ワクチンの開発、3)人々のマインドが元に戻るのに時間を要するため、ハワイ観光業及びにハワイ経済がコロナ前の2019年の水準に戻るとは考えにくいです。
その様な環境下、失業率が大幅に改善し、不動産価格が上昇する可能性は低いと思います。Zillowも2021年のホノルル不動産価格は-3.7%下がると予測しています。ハワイ不動産購入検討をされている方は、急がずに一旦1年間は様子を見るのが良いかもしれません。もちろん、個別に良い物件がない場合においてですが。
私は、今後1~2年しっかりとハワイ不動産の動向を勉強してから、検討しようと考えています。そもそも資金面の準備もありますし。。。もし皆さまのお役に立つ情報があれば共有させて頂きますね！
